Jak co nejvýhodněji pronajmout byt? Stejně jako při prodeji bytu je nutné i při pronájmu dbát na detaily. Ty ovlivňují, jaký výnos z pronájmu bytu budete mít, ať už si byt pronajímáte sami nebo s pomocí realitní kanceláře.
1. NEŽ ZAČNETE PRONAJÍMAT
Předtím, než vůbec začnete byt pronajímat, je potřeba se rozhodnout, jaký typ pronájmu budete nabízet. Zda krátkodobý pronájem, který se hodí v turisticky atraktivních místech (např. centrum metropole, lázeňská města, vinařské oblasti atd.). Pronájem bytu se v tomto případě obvykle řeší přes Airbnb, Booking atp. V těchto případech máte potenciál nejvyššího výnosu a zároveň nejmenší riziko neplatičů. Nevýhodou je servis, tj. časté předávání klíčů, úklid, převlékání postelí. Dále riziko, že byt bude delší dobu prázdný. Částečnou nevýhodou jsou daně, kdy majitel bytu by měl mít živnostenské oprávnění a případně i evidovat tržby, jelikož se zde nejedná o příjem z pronájmu, ale z podnikání.
Další možností je dlouhodobý pronájem. Tato varianta se hodí pro každou lokalitu. Cílem je získat nájemce na delší dobu, ideálně více než 1 rok. Výhodou je, že pokud seženete seriózního nájemníka, máte pravidelný příjem z pronájmu. Dále se o byt nemusíte tolik starat, drobné opravy si nájemce provádí sám. Je zde i menší riziko sporů se sousedy, jelikož nájemci se tolik nemění jako v případě krátkodobého pronájmu. Nevýdodou je riziko neplacení nájmu, jelikož sehnat spolehlivého nájemníka není zcela snadné. Další nevýhodou je, že uvolnění bytu není okamžité a výpověď z nájmu je někdy problematická. U daní je to v tomto případě jednoduché, jedná se o příjem z pronájmu, takže nemusíte řešit sociální a zdravotní pojištění, EET atd.
Níže budeme popisovat pouze variantu dlouhodobého pronájmu.
2. ZA KOLIK BYT PRONAJMOUT?
Stanovení ceny za pronájem bytu není tak problematické jako stanovení prodejní ceny bytu. Je nutné si ale uvědomit, že nájemce porovnává celkovou cenu za bydlení, tj. své náklady na bydlení. Zajímá ho tedy celková suma, kterou bude platit, včetně všech poplatků (energie, služby). Nezajímá ho tolik, kolik z nájmu budete mít Vy, kolik platíte do fondu oprav (zda 10 Kč/m2 nebo 25 Kč/m2), zda je vytápění přímotopy či dálkovým teplem, případně kolik platíte za připojení k internetu.
Pro stanovení ceny za pronájem se nejčastěji používá srovnávací metoda, která porovnává srovnatelné byty nabízené na pronájem na realitních serverech. Je nutné srovnávat srovnatelné byty s obdobným vybavením a dále porovnávat celkové ceny za pronájem.
Nájemce zajímá celkový náklad na bydlení včetně poplatků.
3. INZERCE BYTU NA PRONÁJEM
a) Homestaging
Homestaging je jednoduše příprava nemovitosti na prodej. Základní homestaging zvládnete udělat sami, případně s pomocí realitního makléře. Cílem je, aby byl byt pro případné nájemce co nejvíce atraktivní. Jedná se např. o úklid bytu, drobné lokální opravy (omítky, kuchyňská linka), případné vymalování bytu. Před focením nemovitosti nezapomeňte uklidit osobní věci, osobní fotografie, vybavení kouplen (ručníky, fény), oblečení atd.
b) Nafocení bytu na pronájem
Využití profesionálního fotografa se stává čím dál častější při prodeji nemovitosti. I v případě "pouhého" pronájmu bytu však doporučujeme nechat byt nafotit profesionálním fotografem s širokoúhlým objektivem. Jedná se o investici, která většinou nepřesáhne 1 000 Kč, odlišíte se od ostatních a fotografie Vám budou sloužit i při hledání dalších nájemců. Jaký je rozdíl mezi amatérsky pořízenými fotografiemi a profesionálními fotografiemi se můžete podívat zde (TBD).
Nafocení bytu profesionálním fotografem by měla být samozřejmost i při pronájmu bytu
C) Inzerce bytu na pronájem
Text inzerátu by měl vyzvihovat klady. Zároveň by ale neměl zatajovat nevýhody, na které případní nájemci stejně s největší pravděpodobností sami přijdou na prohlídce bytu. Následuje inzerce bytu na realitních serverech. Nejdůležiteší realitní servery na pronájem bytu jsou cca 3 až 4.
4. VYJEDNÁVÁNÍ S NÁJEMCI
Při prohlídkách bytu na pronájem je nutné filtrovat seriózní nájemce. Počet neplatičů je vysoký a možnosti, jak neplatiče z bytu vystěhovat, jsou omezené.
Zásadní věcí při pronájmu bytu je nalezení spolehlivého nájemce. Počet neplatičů je vysoký.
5. SMLOUVY S NÁJEMCI
Je potřeba se vyvarovat riziku, kdy Vám nájemce poškodí vybavení bytu a následně se zdráhá uhradit náklady na opravu. Doporučuje se využít vratné kauce (např. ve výši tříměsíčního nájmu), ze které se budou případné opravy hradit. Dále doporučujeme sepsat předávací protokol včetně pořízení fotodokumentace stavu bytu, aby se předešlo případným sporům. Při ukončení nájemního vztahu se porovná současný stav s fotografiemi z přebírání nemovitosti.
a) Dohoda o rezervaci
Nejdříve doporučujeme podepsat dohodu o rezervaci, která slouží pro dohodnutí budoucích podmínek nájmu (doba nájmu, výše záloh na služby a energie atd.).
b) Nájemní smlouva
Vzor nájemní smlouvy si můžete prohlédnout zde.
c) Předávací protokol
Předávací protokol včetně pořízení fotodokumentace pronajímaného bytu se doporučuje pro případné řešení sporů s nájemcem v budoucnu. Jsou v něm uvedeny veškeré vady, vybavení bytu, technický stav atd.
Pokud chete veškeré starosti s pronájmem bytu přenechat raději realitní kanceláři či realitnímu makléři, zde můžete jednoduše vyhledat spolehlivého realitního makléře.
