Pokud má úschova kupní ceny sloužit svému účelu, což znamená, že má prodávajícímu zajistit, že za svou nemovitost skutečně dostane zaplaceno, co mu náleží a kupující nekoupí tzv. zajíce v pytli, nabízí se hned několik možností - notářská, advokátní nebo bankovní úschova.
Obsah
Úschova kupní ceny při koupi nemovitosti přes RK
Jak je to s úschovou kupní ceny v případě, že kupujete nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, správně řečeno se zajištěním plnění z realitní smlouvy (kupní smlouvy)? Od roku 2020 je v platnosti zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, který musí realitní kanceláře dodržovat.
Ještě před jeho účinností, na základě platné legislativy spojené s ochranou spotřebitele a § 5 (1) Zák. č. 89/2012 (nový občanský zákoník) se jako nejbezpečnější způsob definovala úschova na účtu notáře, advokáta nebo banky. Tedy účtů, které pobírají zákonnou ochranu proti postižení exekucí nebo insolvencí schovatele. Běžná praxe však úschovu kupní ceny na účtu realitní kanceláře umožňovala, i když se tu a tam, zejména v médiích, poukazovalo na rizika spojená s možným míšením peněz třetích osob s prostředky určených na chod realitní kanceláře.
Ani dnes není úschova na účtu realitního zprostředkovatele zakázaná. Zákonodárci v tomto bodě sváděli dlouhou bitvu, která skončila kompromisem. Nezakázali, ale nastavili zákonem pravidla, za jakých může realitní kancelář peníze do úschovy přijmout. Vždy bezhotovostní platbou, na oddělený účet v bance a co je důležité, nesmí tuto službu nabízet. Poskytnout ji smí pouze na písemnou žádost klienta podanou na samostatné listině. Výčet povinností ani tak není kompletní, proto se při koupi nemovitosti nejčastěji setkáte s advokátní nebo bankovní úschovou.
Ani dnes není úschova na účtu realitního zprostředkovatele zakázaná.
Bankovní vs. advokátní úschova
Osobně, na základě praxe, preferuji advokátní úschovu, protože je to nástroj pružný. Advokát, který je schovatelem peněz, zpravidla připravuje i kupní smlouvu. Zná podmínky sjednaného obchodu a hlavně realitní kancelář již při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování může podmínky úschovy projednat s vlastníkem nemovitosti. Rovněž v okamžiku rezervace se zájemcem o koupi. Možnou podobu smlouvy o advokátní úschově si můžete prohlédnout zde.
V případě bankovní úschovy to zpravidla není možné. Protože banka podmínky jistotního účtu poskytne až při zřizování (zpoplatnění) a na základě existence hotové a stranami odsouhlasené kupní smlouvy. Toto je trochu začarovaný kruh, protože pro prodávajícího není optimální situace, kdy má odsouhlasit podmínky kupní smlouvy bez návaznosti na znalost podmínek, jak bude probíhat uvolnění finančních prostředků z úschovy. Bezesporu se jedná o bezpečný nástroj k zajištění úschovy kupní ceny, bohužel je to lidský faktor a byrokracie, které si občas v tomto systému pohrají s vaší trpělivostí a nervy. Pokud na peníze spěcháte, zvažte raději advokátní úschovu.
Kdo platí úschovu prostředků?
Jak je to s náklady spojenými s úschovou, kdo je platí? Zpravidla jedna ze zmíněných variant (advokátní, bankovní, notářská či jistotní účet zprostředkovatele) jsou zahrnuté v provizi realitní kanceláře. Pokud byste nedůvěřovali praxi konkrétní kanceláře, máte právo zvolit a sjednat si jinou z možností zajištění kupní ceny. Pravděpodobně však v takovém případě ponesete veškeré náklady s tím spojené.
Realitní trh prošel od roku 2014 velkou „revitalizací“, je kultivovanější, pracuje zde hodně dobrých a zkušených profesionálů, jednotlivců i kanceláří. Případy z počátků milénia, ve kterých došlo ke zneužití prostředků vložených do úschovy dané realitní kanceláře, bohužel stále poškozují společenskou prestiž profese realitního zprostředkovatele. Profese, která si svojí vážností a zodpovědností nijak nezadá s profesí notáře nebo advokáta, kterou mohou dnes provozovat makléři pouze odborně způsobilí a na základě oprávnění k výkonu vázané živnosti se sjednaným profesním pojištěním.
Nejpoužívanější v dnešní době je úschova u advokátní kanceláře, která běžně vytváří i kupní smlouvu.
Jaká je budoucnost?
Budoucí vývoj problematiky úschov lze jen předjímat. Ochrana spotřebitele bude bezesporu dále posilovat. Diskuzi v odborných kruzích bude zajímavé sledovat například v otázce, zda běžná praxe, která tlačí realitní zprostředkovatele k neustálému růstu počtu poskytovaných služeb, nejde už proti samotným realitním kancelářím. Zejména pokud jde o dopad v oblasti míry jejich odpovědnosti za nabízené služby v případě vadného plnění, např. odpovědnost za volbu toho, kdo sepsal kupní smlouvu, kdo může kvalifikovaně připravit tzv. rezervační smlouvu, předávací protokol a také odpovědnost za výběr schovatele.
