Jak na smlouvu o pronájmu nemovitosti?

Pronájem nemovitosti je častým a stále oblíbenějším řešením situace kolem bydlení. Pronájmem lidé řeší především nedostatek financí ke koupi či neochotu si pořídit vysokou hypotéku na 20 či více let. Některým lidem vyhovuje forma pronájmu díky svobodě, kterou dává. Můžete se kdykoliv odstěhovat za prací či láskou a nic vás na místě nedrží. Ať už je důvod k pronájmu jakýkoliv, vždy budete před nastěhováním potřebovat písemnou nájemní smlouvu.

Smlouva o pronájmu nemovitosti

Správně sepsaná nájemní smlouva je jistotou pro obě smluvní strany

Nájemní smlouva popisuje vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. Nájemní smlouvou je daný prostor přenecháván nájemci a nájemce se zavazuje pronajímateli platit nájemné. Nájemní smlouva se může vztahovat k pronájmu bytu, domu, pozemku, kancelářských prostor, chat a rekreačních objektů, zemědělských objektů, garáží apod.

Jedině správně sepsaná smlouva o nájmu dává oběma smluvním stranám jistotu bezproblémového nájemního vztahu. Smlouva stanovuje jasná pravidla a řešení případných sporů. Občanský zákoník dost přesně stanovuje, jak taková smlouva musí vypadat a nedává příliš prostoru pro určení vlastních podmínek ať už ze strany pronajímatele, tak nájemce. V praxi to znamená, že pokud jsou ve smlouvě ustanovení, která odporují občanskému zákoníku, jsou tyto části smlouvy automaticky neplatné. Je proto důležité se seznámit s právy a povinnostmi pronajímatele i nájemce a ty poté ve smlouvě respektovat.

Co vše musí smlouva obsahovat

Nájemní smlouva musí mít obecně písemnou formu. Občanský zákoník přesně určuje, co musí být ve smlouvě uvedeno.

1 Smluvní strany

Identifikujte obě smluvní strany: jméno a příjmení, bydliště, rodné číslo, číslo OP, obě strany musí smlouvu podepsat.

2 Předmět nájmu

Jasně specifikujte předmět nájmu. Ve smlouvě uveďte adresu bytu včetně čísla bytu a patra, počet místností a jejich rozměry, rozsah příslušenství bytu a jeho vybavení. Popište stav bytu a vybavení. Do smlouvy napište také účel nájmu, protože nemovitost může být pronajata pouze v souladu s kolaudačním rozhodnutím.

3 Nájemné

Do smlouvy uveďte výši nájemného a způsob a termín jeho úhrady. Výše nájemného je čistě na dohodě mezi smluvními stranami, zákoník ji nijak nestanovuje. Splatnost nájemného je dle dohody, jinak je ze zákona splatné předem do 5. dne daného měsíce. Lepší je oddělit cenu nájmu a záloh na služby (spotřeba vody, tepla, úklid společných prostor, odvoz odpadu apod.) a uvádět je ve smlouvě zvlášť.

Pokud chcete později zvýšit nájemné, můžete tak učinit nejdříve po 12 měsících od posledního zvýšení a zdražení nesmí být ve třech posledních letech vyšší než 20 %. Nový občanský zákoník umožňuje také dohodu o pravidelném zvyšování nájemného. Můžete uzavřít tzv. inflační doložku v nájemní smlouvě. Díky ní se nájemné bude zvyšovat jednou ročně o inflaci.

Pronájem nemovitosti

Pokud chcete později zvýšit nájemné, můžete tak učinit nejdříve po 12 měsících od posledního zvýšení a zdražení nesmí být ve třech posledních letech vyšší než 20%.

4 Vratná kauce

Vratná kauce je pojistkou pronajímatele proti nezaplacení nájemného a případným škodám na majetku. Kauce se vrací nájemci do jednoho měsíce po ukončení nájmu. V případě vzniku dluhu na nájemném nebo škodě na majetku může pronajímatel z kauce strhnout danou částku a vrátit nájemci jen její část. Zákon dovoluje až tříměsíční kauci, obvyklá na trhu je ale kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu.

5 Doba pronájmu

Nájem můžete uzavřít na dobu určitou či neurčitou. Zpravidla se smlouva podepisuje na dobu jednoho roku a poté se v případě oboustranného zájmu prodlužuje. Podpis smlouvy na dobu neurčitou se nedoporučuje, protože je ji vzhledem k podmínkám stanoveným zákonem těžké vypovědět. Doba nájmu musí být ve smlouvě výslovně uvedena, v opačném případě je smlouva uzavřena na dobu neurčitou.

6 Služby spojené s užíváním bytu

Mezi nezbytné služby patří dodávka vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Placení záloh je primárně na dohodě.

Jaká jsou práva a povinnosti pronajímatele

Jak už bylo řečeno výše, občanský zákoník poměrně striktně vymezuje práva a povinnosti obou smluvních stran. Pronajímatel má právo na úhradu nájemného. Dále má právo zakázat nastěhování dalších osob do bytu bez jeho výslovného souhlasu. Toto právo zaniká v případě, jedná-li se o osobu blízkou (manžel, rodiče, prarodiče, děti, vnoučata, sourozenci nebo partner).

Nájemní smlouva

Pronajímatel má právo zakázat nastěhování dalších osob do bytu bez jeho výslovného souhlasu.


Mezi práva pronajímatele patří i právo na kontrolu bytu po předchozím oznámení, právo zakázat nájemci změny a úpravy nemovitosti a právo zakázat dát byt do podnájmu.

Naopak povinností pronajímatele je zajistit nájemci všechny služby spojené s fungováním bytu, údržbu bytu (běžná údržba a malé opravy nemovitosti) a povolit mu chování domácího zvířete. Dle zákoníku nesmí majitel zakázat nájemníkovi v bytě chovat zvíře. Chov zvířete ale nesmí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu činit obtíže.

A jak je na tom s povinnostmi a právy nájemce?

Mezi povinnosti nájemce patří odstranit závady a poškození, které sám způsobil, povinnost udržovat a opravovat byt či povinnost nerušit ostatní.

Mezi práva nájemce patří užívat byt a společné prostory, požívat plnění, jejichž poskytování je užíváním domu spojeno či právo žádat odstranění závad bránících v řádném užívání bytu. Zákoník také dovoluje nájemci zřízení trvalého pobytu i bez souhlasu majitele.

Přechod nájmu

Přechod nájmu znamená, že v případě smrti může další osoba vstoupit do původní nájemní smlouvy. Tato osoba může pokračovat v nájmu jen na další 2 roky. Podmínky pro přechod nájmu jsou následující: blízká osoba (manžel, partner, rodiče, sourozenec, zeť, snacha, dítě a vnuk) žila s nájemcem ke dni smrti ve společné domácnosti a nemá vlastní byt. U těchto osob není nutný souhlas pronajímatele s bydlením v bytě.

Smlouva o pronájmu

Dle zákoníku je výpovědní doba tříměsíční. Pouze ve výjimečných případech lze dát okamžitou výpověď.

Výpověď z nájmu

Vypovědět nájem můžou obě smluvní strany. Výpověď musí být vždy písemná. Dle zákoníku je výpovědní doba tříměsíční. Pouze ve výjimečných případech lze dát okamžitou výpověď (nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců a poškozování bytu nebo domu závažným způsobem), i v tomto případě má ale nájemník jeden měsíc na to, aby byt vyklidil.

A Důvody výpovědi ze strany pronajímatele

Pronajímatel může vypovědět nájemce v okamžiku, kdy hrubě poruší svoji povinnost danou smlouvou (např. nezaplatí nájemné, zařídí podnájem třetí osobě), je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli či na osobě a majetku v domě, kde je pronajímaný byt a pokud z důvodu úprav ve veřejném zájmu musí být byt vyklizen. Stejně tak lze nájem vypovědět v případě, když majitel potřebuje byt pro sebe nebo někoho z blízkých příbuzných.

B Kdy může dát výpověď nájemce

Pokud je smlouva na dobu neurčitou, může ji nájemce ukončit kdykoliv s tříměsíční výpovědní lhůtou. Naopak u smluv na dobu určitou končí smlouva uplynutím stanovené doby a smlouvu lze ukončit dříve pouze v případě, kdy pro nájemce není možné v nájmu dále pokračovat kvůli změnám okolností.

Chcete výhodně pronajmout nemovitost nájemci? Vyberte si nejlepší makléře zde.


Autor Ing. Ondřej Kosina

Nejnovější dotazy z oblasti: Nájemní smlouva

Prodej bytu s najemniky

06.07.2017

Dobrý den, prosím o radu. Vlastním byt s nájemníky, kteří mají smlouvu na dobu neurčitou (což jde vyřešit vypovedi). Rád bych být prodal, ale nedokáží odhadnout, o kolik těžší bude prodat byt s nájemníky jako investici vs. prázdný být připraveny k nastěhování. Můžete poradit? Dodatečné informace - jedna se o byt 78m2 v okresním meste, 60min autem do Prahy, nájemníci důchodci. Fond oprav 6500,- Kč měsíčně. Děkuji! Ondra

ZRUŠENÍ NÁJEMNÍ SMLOUVY

31.01.2016

Dobrý den. S přítelem jsme dne 27.1. podepsali v realitní kanceláři dohodu o složení blokovacího depozita. Uhradili jsme částku 10 tis. a následující den smlouvu s majitelem o pronájmu bytu, kde jsme složili kauci (jistotu) 11 tis. Do 25.2. máme uhradit nájemné na měsíc březen.. Vše by bylo zatím v pořádku.. ale muž přišel o práci a nájemné nebudeme moci hradit tento, ani další měsíc... Chtěla jsem se zeptat, zda je možné odtoupit od smlouvy a zda máme nárok na peníze jak od realitní kanceláře, tak pronajímatele? Děkuji Monika

ZÍSKEJTE NABÍDKY OD MAKLÉŘŮ. VYBERTE SI TOHO NEJLEPŠÍHO.

Porovnejte si nezávazně hodnocení realitních kanceláří a makléřů, výši jejich provize a rozsah služeb a rozhodujte se na základě reálných zkušeností dalších klientů.

Pokračovat
Profily makléřů
Upozornění: Odpovědi v realitní poradně vyjadřují názor realitních makléřů na danou problematiku. Dané odpovědi nelze považovat za jediné možné správné. Portál Srovnání Makléřů.cz nemůže nést odpovědnost za škody způsobené použitím nebo důvěrou v informace obsažené na těchto stránkách.

ZÍSKEJTE NABÍDKY OD MAKLÉŘŮ. VYBERTE SI TOHO NEJLEPŠÍHO.

Porovnejte si nezávazně hodnocení realitních kanceláří a makléřů, výši jejich provize a rozsah služeb a rozhodujte se na základě reálných zkušeností dalších klientů.

Pokračovat
Profily makléřů

98%

klientů doporučuje tento portál
Zobrazte si naše reference

SPOLUPRACUJÍCÍ REALITKY

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Další informace Rozumím