Nevyšla vám hypotéka? Poradíme, jak získat peníze na nemovitost

Jak prodat nemovitost v roce 2022

• Přečtěte si, jak prodávají nemovitosti skuteční profesionálové
• Nejobsáhlejší návod na prodej nemovitosti bez realitky, ale i pro realitní makléře

Vyšší úroky a zpřísněné podmínky získání hypotéky

Na konci roku 2021 ale začaly úrokové sazby rychle růst a v současnosti (únor 2022) je těžké sehnat hypotéku pod 4 %. Zároveň se zpřísnily podmínky pro její získání, a tak se hypotéka stala nedosažitelnou pro více lidí. Od srpna 2021 platí novela zákona o ČNB, která nařizuje bankám limity pro poskytování hypoték. Nový limit DTI (velikost celkového dluhu) nesmí překročit 8,5násobek ročního příjmu žadatele o úvěr. Maximální výše ročních splátek úvěru (DSTI) by neměla překročit 45 % ročního příjmu žadatele. Aktuálně platný úvěrový limit LTV, tedy poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti ve výši 90 % se nově snižuje na 80 %. Pouze žadatelé mladší 36 let mohou od bank získat úvěr ve výši 90 % hodnoty zastavené nemovitosti.

Zpět na obsah

Jaké jsou důvody zamítnutí hypotéky?

1. Nedostatečná bonita žadatele – bonitou se myslí schopnost žadatele včas a řádně splácet půjčku. Bonita závisí nejen na příjmech, ale také na výdajích a platební historii. Pokud máte již jiné půjčky nebo dokonce dluhy, vaše bonita bude nižší.
2. Nižší zástavní hodnota nemovitosti – zástavní hodnotu  nemovitosti stanovuje odhadce banky a banka z ní poté vychází při poskytování hypotečního úvěru. Zástavní hodnota pro banku se nemusí rovnat tržní ceně nemovitosti, většinou je odhad ceny nižší než cena tržní. Pokud odhadce stanoví cenu výrazně níže a banka poskytne pouze 80 % odhadní ceny, může se stát, že vlastní finance nebudou na pokrytí 20 % stačit a vy na hypotéku nedosáhnete.
3. Zápis v registru dlužníků – banky kontrolují taky všechny registry dlužníků, jak bankovní, tak nebankovní. Pokud zjistí, že máte problémy se splácením úvěrů či placením účtů, znamená to automaticky problém se získáním hypotéky.
4. Vysoký věk žadatele – většina bank považuje žadatele nad 65 let za rizikové. Hypotéka je dlouhodobý úvěr a čím je klient starší, tím větší je pravděpodobnost, že úvěr nestihne splatit.
5. Nedostatek vlastních zdrojů – od 1. dubna 2022 bude pro banky závazné poskytnout úvěr do maximální výše 80 % z ceny nemovitosti. Pro žadatele to automaticky znamená našetřit minimálně 20 % z kupní ceny.

Šikovní hypoteční poradci (zprostředkovatelé) často dokáží s příjmy "kouzlit" tak, že i klient v bezvýchodné situaci hypotéku nakonec získá.

Zpět na obsah

Co dělat, když banka schválení hypotéky zamítne

A Z důvodu nedostatečných příjmů žadatele

1. Společná žádost – pokud máte nedostatečný příjmy, jednou z možností, jak je navýšit, je mít spolužadatele. Banka bude posuzovat součet vašich příjmů. Společně mohou žádat manželé, partneři, dítě s rodičem nebo jiní příbuzní i kamarádi. Pozor, banky sčítají nejen příjmy spolužadatelů, ale také jejich výdaje, případně dluhy. Spolužadatel splácí úvěr spolu s žadatelem, má stejnou povinnost.
2. Ručitel – na pomoc můžete pozvat i ručitele. Ten se zaručí, že za vás splatí úvěr v okamžiku, kdy ho sami nebudete schopni splácet.
3. Navýšení příjmů – můžete také zkusit navýšit své příjmy. Některé banky počítají příjmy za kratší dobu než 12 měsíců, může vám tedy pomoct nové zaměstnání (ale ve zkušební době hypotéku nezískáte), jednorázové odměny v zaměstnání nebo příjem z pronájmu nemovitosti.

B Z důvodu nižší zástavní hodnoty nemovitosti

1. Dozajištění jinou nemovitostí– pokud smluvní znalec stanovil zástavní hodnotu nemovitosti níže, než je kupní cena, a banka vám odmítá poskytnout úvěr, můžete ručit další nemovitostí. U hypotečního úvěru se výše půjčky odvíjí od sumy všech zástavních hodnot nemovitostí poskytnutých do zástavy. Jako dodatečná zástava může sloužit jakákoliv nemovitost (rodinný dům, byt, rekreační objekt určený k trvalému bydlení či stavební pozemek). Druhá nemovitost může být zastavena pouze na dobu, po které žadatelé umoří tu část hypotéky, kdy nesplacená část úvěru nepřesahuje 80 % zástavní hodnoty kupované nemovitosti. Poté ji lze z hypotéky vyvázat, buď v době uplynutí fixace bez poplatku, nebo za poplatek před uplynutím fixace. Také u druhé nemovitosti bude potřeba zapsat do katastru zástavní právo banky, pojistit ji ve prospěch banky a samozřejmě u ní udělat odhad ceny. 
2. Odstranění důvodů snížení zástavní hodnoty – často je zástavní hodnota snížena ze zřejmého důvodu: je zatížena věcným břemenem, je k ní ztížený přístup, je na ní zástavní právo jiného subjektu než hypoteční banky apod. Jako první se tedy pokuste odstranit tyto důvody, je-li to možné.
3. Financování části záměru z jiného zdroje – pokud nemáte jinou nemovitost, kterou byste zastavili, ani nejste schopni odstranit důvod snížení zástavní hodnoty, můžete zkusit financovat část kupní ceny z jiných zdrojů a tím snížit požadovanou výši hypotéky. Jiným zdrojem může být úvěr ze stavebního spoření, spotřebitelský úvěr či půjčka od známých. Banka bude chtít znát všechny zdroje financování koupě nemovitosti a bude ji zajímat, jak jejich splácení ovlivní schopnost žadatele splácet hypotéku. Banka splácení započítá do výdajů, což zpětně může zase ohrozit schválení hypotéky.
4. Vytvoření nového odhadu – nevyšlo–li žádné z výše uvedených řešení, máte ještě možnost zažádat o odhad v jiné bance. Každá hypoteční banka má trochu jiné požadavky na technický stav nemovitosti a přistupuje tedy rozdílně ke stanovení zástavní hodnoty. Může se tedy stát, že nový odhadce odhadne cenu výš.

Nezoufejte, pokud vám napoprvé nevyšel odhad. Někdy stačí změnit odhadce i v rámci jedné banky a odhad vám vyjde lépe.

C Z důvodu zápisu v registru dlužníků 

Banky vždy při schvalování kontrolují, jestli žadatel nemá zápis v jednom z registrů dlužníků. Důležité jsou především tři registry: Bankovní registr klientských informací (BRKI) - uchovává pozitivní i negativní informace o klientech bank, Nebankovní registr klientských informací (NRKI) - uchovává pozitivní i negativní informace o klientech nebankovních poskytovatelů a SOLUS - uchovává pouze negativní informace o dlužnících.

Abyste se do rejstříku dostal, stačí mít neuhrazené platby třeba u svého mobilního operátora či poskytovatele energií. Jakýkoliv dluh vás přitom může připravit o hypotéku. Před žádostí o ni je tedy dobré se ujistit, že o vás banka v rejstříku opravdu nic nenajde. Pokud nějaký záznam máte, zjistěte detaily a případný dluh ihned uhraďte. Po uhrazení můžete zaslat žádost o výmaz z registru dlužníků. Záznamy se v rejstříku uchovávají ještě několik let po zaplacení dluhu, může se tedy stát, že váš záznam nebude ihned smazán a vy budete muset s žádostí o hypotéku počkat.

D Kvůli vyššímu věku žadatele 

Vyšší věk je pro banku rizikem, že žadatel nestihne hypotéku splatit. Čím jste tedy starší, tím nevýhodnější pro vás budou podmínky splácení. Pokud je vám přes 65 let, šance dostat hypotéku je mizivá. Řešením je mladší spolužadatel. Může to být mladší partner, syn či dcera nebo jakýkoliv příbuzný.   Banky poté vypočítají maximální dobu splatnosti hypotéky z věku mladšího z žadatelů. Spolužadatel o hypotéku musí mít také dostatečný příjem na splácení hypotéky a splňovat všechny podmínky banky.

E Kvůli nedostatku vlastních zdrojů

1. Překlenovací úvěr ze stavebního spoření – nemáte-li dostatek vlastních peněz, můžete zkusit překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Stavební spořitelna vám poskytne peníze a vy splácíte úroky z této částky. Zároveň si musíte založit stavební spoření a nastřádat 40 % půjčené částky. V případě překlenovacího úvěru vám stačí mít vlastní zdroje v rozmezí 1 - 5 % z ceny nemovitosti.
2. Zastavení jiné nemovitosti

Další možností je zastavit jinou nemovitost, o této možnosti jsme psali již výše.

Zpět na obsah

I pro prodávajícího je důležité znát pravidla schválení hypotéky

Až 2 žadatelé z 10 narazí při žádosti o půjčku na problém a hrozí jim, že banka hypoteční úvěr neposkytne. Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, je dobré o jednotlivých úskalích vědět a umět na ně reagovat. I pro prodávajícího může být užitečné umět problémy s hypotékou vyřešit. Zbytečně nepřijde u kupce, když mu bude umět poradit, jak hypotéku získat.