28.2.2019 Aktualizace 13.3.2024
Tento článek jsme zveřejnili již před 5 lety. Bohužel i po 5 letech je stále aktuální. Dostupnost bydlení v Praze je neúnosná a ani v blízké budoucnosti se situace nezlepší. Bohužel se příčiny současného stavu neanalyzují skutečně do hloubky. Ukazují se pouze čísla, konstatuje se, že náklady na bydlení rostou, že se zhoršuje dostupnost bydlení, že je situace neúnosná, případně že za všechno může zdlouhavé stavební řízení či omezení hypoték Českou národní bankou.
Jak prodat nemovitost v roce 2024
- Přečtěte si, jak prodávají nemovitosti skuteční profesionálové
- Nejobsáhlejší návod na prodej nemovitosti bez realitky, ale i pro realitní makléře
Skoro nikdo neřeší hlavní příčinu a možný následek současné krize. Hlavní příčina je v územní regulaci, v těžkopádné změně územních plánů. Výsledkem je nedostatek stavebních pozemků a omezování výstavby. Možným následkem současné krize (nejenom v Praze, ale i v dalších větších městech u nás) může být vyostření generačního střetu.
Ve veřejné debatě se bohužel nediskutuje o skutečných příčinách krize
Stavební zákon
Obecně nejčastěji diskutovanou příčinou bytové krize je nekvalitní stavební zákon. Je pravdou, že stavební zákon je zbytečně složitý a délka povolovacího řízení je neúnosná. Větší komplikací však je, že úřady dokonce ani nedodržují zákonem stanovené lhůty v rámci územního a stavebního řízení.
Připravuje se nový stavební zákon, mezi jehož největší novinky patří fikce souhlasu (pokud se úředník nevyjádří do 30 dní, bude platit souhlasné stanovisko), sloučení územního řízení, stavebního řízení a EIA do jednotného řízení a vznik nejvyššího stavebního úřadu.
I kdyby se ale stavební zákon zlepšil a „odšpuntovala“ se výstavba v Praze, z dlouhodobého hlediska to skutečný problém zcela nevyřeší. Skutečným problémem je zmíněná územní regulace - nedostatek stavebních pozemků a omezování výstavby.
Politické souvislosti
V minulosti často vznikaly v Praze rezidenční projekty nevalné úrovně. Některé z nich ani vzniknou neměly. Vazby developerů na lokální politiky byly zjevné. Pražští voliči se proti tomu vzepřeli a dali v předešlých komunálních volbách hlas stranám, které vyloženě bojovaly proti developerům a jakékoliv výstavbě. Dokonce i pravicoví politici měli jako hlavní předvolební téma zastavení bezohledné výstavby „nenasytných“ developerů. Slovo developer bylo v té době považováno za téměř sprosté slovo. Následkem bylo, že projekty nové rezidenční výstavby se téměř nepovolovaly a politici se tímto faktem i často chlubili.
Je pozitivní, že aktuální politická reprezentace Prahy alespoň ví, že bez nové výstavby se situace s nedostupným bydlením nezlepší. Avšak kromě urychleného odblokování stavebních uzávěr na brownfieldech, kde by mohly vzniknout desetitisíce nových bytů, jsou její návrhy na řešení krize víceméně naivní. Řešením krize je prý např. podpora nájemního, družstevního či sociálního bydlení. Na to, aby se skrze městský bytový fond daly regulovat ceny, vlastní Praha velmi málo bytů. V blízké budoucnosti ani není reálné, že se městský bytový fond razantně zvýší.
Na místech bývalých továren a nákladových nádraží by v Praze mohly v budoucnu vzniknout desetitisíce nových bytů
Dále je zjevné, že není reálné, aby se z Prahy stal developer, který zahýbe cenami bydlení. Příkladem může být aktuální výstavba městských bytů v osmi bytových domech na Černém Mostě, kde by náklady na výstavbu jednoho bytu měly být v průměru cca 4,6 mil. Kč včetně DPH. To není zrovna „lidová“ cena a město není evidentně schopno postavit levněji než dokáže soukromý sektor. I toto tedy není řešení.
Dalším citovaným návrhem je darování pozemků bytovým družstvům, které by na pozemcích stavěly bytové domy. Záměr je to bohulibý, avšak bez reálného dopadu na řešení situace. Podle pražských realitních kanceláří potřebuje Praha cca 10 tisíc nových bytů ročně a takto může vzniknout pouze zlomek bytů.
K řešení situace neprospívá ani to, že aktuálně v Praze existuje 22 stavebních úřadů a 57 městských částí, kde každá městská část má jiné zájmy. Každý z těchto úřadů rozhoduje jinak, má různou kvalitu úředníků, kteří se nyní často bojí o čemkoli vůbec rozhodnout. Dále zájmy jednotlivých městských částí jsou často v rozporu se zájmy Prahy. Nikdo aktuálně nehájí zájem města jako celku. Pěkným příkladem je např. rychlodráha na letiště. I když tento příklad přímo nesouvisí s rezidenční výstavbou, ilustruje neschopnost jakéhokoliv smysluplného řešení. O rychlodráze rozhoduje několik městských částí. Praha jako celek o rychlodráhu zájem má, ale když se např. Praha 6 rozhodne, že nechce, aby rychlodráha vedla nad povrchem, tak celý projekt padne. Tento problém by však mohl být vyřešen novým stavebním zákonem a s ním spojeným vznikem nejvyššího stavebního úřadu, což však může trvat několik let. V aktuálním rozpoložení je tedy v podstatě nereálné, aby v Praze vznikla větší stavba.
Územní regulace
Tou hlavní příčinou současné krize je nedostatek stavebních pozemků (a to nejenom v Praze, i v dalších větších městech) a omezování výstavby (zejména výškové). Problém nedostatku pozemků je způsoben těžkopádnou změnou územních plánů. Hlavní problém tedy je ve zbytečné územní regulaci a v celkové koncepci urbanizace měst. To souvisí i s politickou reprezentací; resp. s tím, koho si volíme do zastupitelstev.
Hlavní příčinou současné bytové krize je zbytečná územní regulace
Není důvod, proč by Praha neměla mít např. 3 miliony obyvatel. V Praze je velmi malá hustota zasídlení. Podle tvůrce Metropolitního plánu Romana Kouckého je s podivem, že Praha dokáže při této hustotě ekonomicky fungovat a ještě nezkrachovala. Praha plánuje do roku 2030 zvýšení hustoty zasídlení na 29 osob na hektar. Ve Vídni je však aktuální hustota 47 osob a např. v Barceloně 158 osob na hektar. Koncentrovanější osídlení by bylo mnohem více efektivní, znamenalo by např. i menší potřebu aut. Místo toho se obecně města v České republice rozpínají do krajiny a vytváří tak tlak na nákladnou infrastrukturu.
Absence výškových budov
Pokud je pozemků málo a jejich cena je vysoká, jediným řešením, jak srazit cenu bydlení, je stavět do výšky. Proto se všude ve světě staví výškové budovy, jednoduše je to ekonomicky efektivní. Praha je velmi „nízké“ město. Ze zhruba 80 procent je dvou až třípatrová a vysokých budov je v Praze minimum. Neexistující výstavba výškových budov v Praze v porovnání s ostatními evropskými městy je unikátní. Nový metropolitní plán sice počítá s „mrakodrapy“, ale s výškovým limitem většinou do 100 m a pouze ve vytipovaných částech města. Více výškových budov již bylo postaveno ve Varšavě či Bratislavě. Zejména při pohledu na současné panorama Varšavy se nabízí otázka, zda Praha nezaspala dobu. Ve Varšavě aktuálně probíhá výstavba např. 310 m vysoké budovy s názvem Varso Place (cca 3x vyšší než současná nejvyšší budova Prahy).
Metropole bohatého státu nebude prosperovat tak, že se zakonzervuje jako skanzen a bude žít pouze z minulosti. Město je živý organismus a nikdy nelze říci, že je město hotové a je nutné zarazit výstavbu. Rozvoj moderních měst vždy souvisel s masivní výstavbou.
Při pohledu na současné panorama Varšavy se nabízí otázka, zda Praha nezaspala dobu
Generační problém
V konečném důsledku může do budoucna tato krize přispět ke generačním problému. Mladí postupně ztrácí šanci na dostupné bydlení a zároveň i na založení vlastní rodiny. Místo aby mladí lidé rodili děti, spotřebovávali, utráceli, investovali, cestovali a podporovali tím též změnu struktury ekonomiky založené na nízké přidané hodnotě, převážná část z jejich příjmů padne na bydlení. Přesouvá se tak bohatství mladých nemajetných ke starším majetným, kteří bohatnou na úkor mladé generace. To brzdí ekonomiku, konzervuje současný stav, není prostor na investice a rozvoj společnosti. Jev umělé vzácnosti pozemků byl popsán ve článku Financial Times „The damage of London’s artificial scarcity of land“ v květnu roku 2015.
Výše uvedené se časem bude jistě projevovat ve volebních preferencích mladých. Již dnes je možné občas zaslechnout návrhy mladých levicových politiků na znárodnění nevyužívaných bytů, domů či pozemků a na to mít právo kde bydlet. Dnes možná kroutíme hlavou nad takovými extrémními návrhy, ale časem se může stát, že se tyto návrhy stanou legitimními. Na realistická řešení v tu dobu již možná bude pozdě.
Následkem bytové krize může být přiostření generačního střetu
Problém nedostupného bydlení je umělý, drahé bydlení si děláme my sami. Nikdo nám ceny zvenčí nediktuje. Byrokratickým omezováním výstavby se hazarduje s budoucností mladé generace a ve výsledku celé naší země. Pokud se nezmění naše jednání a pokud si sami neuvolníme stavební a územní regulaci, bydlení bude stále více nedostupnější a to nejenom v Praze, ale i dalších větších městech v Česku. To vše bude dlouhodobě významně bránit v rozvoji celé země.
Prodáváte nemovitost? Porovnejte si jednotlivé makléře zde.
