Vývoj cen nemovitostí v Praze

Nejsledovanější jsou ceny v Praze, jejíž trh s nemovitostmi tvoří téměř polovinu obratu prodejů nemovitostí v celé republice (v roce 2020 se v Praze prodalo 17 925 bytů v hodnotě 104 mld. korun, zatímco v celé ČR se prodalo 65 925 bytů za 240 mld.). Pojďte se teď s námi podívat, jak se vyvíjely ceny na realitním trhu hlavního města v posledním století a jestli půjdou ceny nemovitostí v Praze v blízké budoucnosti dolů.

1Historie vývoje cen nemovitostí v Praze

Předrevoluční období

Před rokem 1989 bydlela většina lidí v družstevních či státních bytech. Kdo měl štěstí, získal státní byt, ve kterém bylo nájemné stanoveno zákonem na 2,50 Kčs za metr čtvereční. A to všude, stejná cena v Praze jako ve Vsetíně. Zákon platil od roku 1964 až do 1989. Za hezký byt o ploše 70 m2  jste tedy ještě v roce 1989 zaplatili 175 korun měsíčně. Postavit dům nebylo nic jednoduchého, chyběl materiál, řemeslníci i půjčky. Ceny starších domů se pohybovaly v řádu desetitisíců, ty větší a hezčí statisíců. Nemovitosti se tedy daly pořídit za několikanásobně nižší cenu než po roce 1989, problémem byla ale jejich nedostupnost. Také nezapomeňte, že průměrný plat před revolucí byl 3 170 Kčs.

90. léta a privatizace

Není divu, že po zavedení tržního hospodářství po roce 1989 začaly ceny bydlení strmě stoupat a do konce 90. let už byly na desetinásobku těch původních. O května 1994 začal platit zákon vlastnictví k bytům a obce i družstva začala převádět byty do vlastnictví nájemníků. Byty se privatizovaly za cca 40 % tržní ceny, která neustále rostla. Tím se zároveň rozjel realitní trh v ČR, protože noví majitelé s byty aktivně obchodovali. Hospodářská recese v roce 1998 tento rozjezd zastavila a během roku ceny někde klesly až o 20 %. Od tohoto roku máme také přesné statistické údaje o vývoji cen nemovitostí v Praze od českého statistického úřadu.

Po roce 2000 a vstup do EU

Statistika cen nemovitostí ukazuje, že vývoj cen nemovitostí po roce 2000 byl ovlivněn především vstupem České republiky do Evropské unie. V roce 2003, těsně před vstupem, byly ceny nemovitostí v Praze oproti roku 1998 dvojnásobné. Po chvíli stagnace opět vyskočily a v roce 2008 už byly trojnásobné ve srovnání s rokem 1998. Světová hospodářská krize v roce 2008 dopadla i na hypoteční trh a ceny bytů v Praze klesly do konce roku 2009 o 18,1 procenta. Stagnace trvala skoro 3 roky a až poté ceny nemovitostí začaly růst. Celkově ceny bytů za posledních 20 let rostly v průměru o 7 procent ročně, u rodinných domů pak o 4,6 procenta.

Corona krize a současný stav

V prvním čtvrtletí roku 2020 přišel i do České republiky koronavirus a všichni očekávali prudký pád cen nemovitostí. Ten se ovšem nekonal, naopak přišel rekordní nárůst cen bytů, domů i pozemků. Jenom za rok 2021 dle HB indexu vzrostly ceny bytů a pozemků v Praze o 23 %, což je vůbec největší meziroční růst cen za celou historii HB indexu. Teprve druhé pololetí 2022 přineslo ochlazení trhu a ceny začaly stagnovat a poté lehce klesat. Důvodem je především prudký pokles poptávky ze strany kupujících. V Praze ale není pokles cen nemovitostí rovnoměrný. V některých oblastech došlo k meziročnímu poklesu cen o více jak 10 %, některé čtvrti si ale svoje ceny udržely. Samozřejmě pořád platí, že kvalitní nemovitosti v dobré lokalitě dokážou výkyvům trhu lépe odolávat.

Vývoj cen bytů Praha 2022-2023

Zpět na obsah

2Faktory ovlivňující vývoj cen nemovitostí v Praze

To, jakou cenu má nemovitost a jestli ceny nemovitostí na trhu klesají, nebo rostou, ovlivňuje spousta faktorů. Tyto faktory můžeme rozdělit do tří skupin:

Ekonomické faktory (úrokové sazby, hospodářský růst, zvyšování příjmů obyvatel)

Realitní trh je ovlivňován hospodářským vývojem. Pokud hospodářství roste, je nízká nezaměstnanost, lidé dobře vydělávají, jsou nízké úrokové sazby a roste poptávka po nemovitostech. Jakákoliv stagnace či krize v ekonomické oblasti má vliv na kupní sílu obyvatelstva. S krizí většinou roste nejistota na trhu práce, což má vliv na pokles poptávky po nemovitostech.  Dochází také k inflaci následované růstem úrokových sazeb. Hypotéka se pro více lidí stává nedostupnou. Zároveň roste počet lidí, kteří jsou kvůli nezaměstnanosti či poklesu příjmů nuceni svou nemovitost prodat, neboť už nejsou schopni svoji hypotéku splácet. Se zvyšující se nabídkou a klesající poptávkou jde ruku v ruce snížení cen nemovitostí. Tuto situaci sledujeme od druhého pololetí roku 2022, kdy krize spojená s válkou na Ukrajině roztočila spirálu inflace a zvyšování úrokových sazeb a vedla až k 50% propadu poptávky po nemovitostech.

Demografické faktory (populační růst, stárnutí populace, zvyšování počtu domácností)

Vliv na ceny nemovitostí v Praze mají také demografické faktory. Silné populační ročníky ze 70. let ovlivnily realitní trh na začátku 21. století. Praha jako hlavní město přitahuje především mladé vysokoškoláky, kteří hledají menší byty, aby je později vyměnili za větší. Také příliv cizinců zvyšuje ceny bytů v atraktivních lokalitách Prahy na rekordní. Situace z první dekády 21. století ale byla ojedinělá, v blízké budoucnosti se žádný populační boom neočekává. Naopak dochází ke stárnutí populace a zmenšování počtu lidí v domácnosti. V Praze jsou nejžádanější malé byty, které si proto svoji cenu za metr čtvereční dokážou udržet i v dobách největších krizí.

Regulační faktory (územní plánování, úvěrové a daňové podmínky, dostupnost dopravy a služeb)

Ceny bytů, pozemků či domů může dramaticky zvednout či snížit změna v územním plánování. Plánovaná výstavba trasy metra zvedne ceny nemovitostí v daných lokalitách Prahy až o desítky procent, naopak výstavba dálnice za rohem cenu výrazně sníží. Dostupnost dopravy a služeb je jedním ze základních faktorů vývoje cen nemovitostí. Výstavba školy, obchodního centra či zastávky tramvaje, to vše nemovitost zhodnotí.

Samotný stát hýbe poptávkou po nemovitostech změnami v úvěrových podmínkách. Zpřísněním podmínek omezí dostupnost úvěrů, čímž sníží poptávku, rozvolnění podmínek naopak poptávku zvyšuje. Na zvýšení poptávky trh vždy reaguje zvyšováním cen. 

Jaká bude nabídka nových bytů v Praze v budoucnosti, souvisí i s regulací, tj. se schválením Metropolitního plánu (územní plán hlavního města Prahy).

Zpět na obsah

3Očekávání a prognózy vývoje cen nemovitostí v Praze

Vytvořit seriózní prognózy vývoje cen nemovitostí a určit, jestli ceny zaznamenají pokles, nebo růst, je možné maximálně na pár měsíců dopředu. Výhled cen nemovitostí na delší dobu by bylo čiré hádání a do toho se pouštět nechceme. Předpokládaný vývoj cen nemovitostí ovlivňuje spousta faktorů, z nichž některé jsou téměř nepředvídatelné (těžko někdo mohl předpovídat koronavirovou krizi či napadení Ukrajiny). Přesto, pojďme si říct, jestli v následujících měsících ceny nemovitostí v Praze klesnou, nebo porostou.

Které faktory mluví ve prospěch poklesu cen?

Média se už od koronavirové krize předhánějí se články o tom, jak spadnou ceny nemovitostí. Ovšem to, jestli budou ceny klesat, závisí především na poptávce a hlavních okolnostech, které ji ovlivňují. Jak jsou na tom tyto faktory v prvním pololetí roku 2023?

AVysoké úrokové sazby u hypoték a zpřísnění podmínek poskytnutí půjčky

Podle statistik využije hypoteční úvěr k nákupu nemovitosti přes 90 % kupujících a hypotéka je tak jedním z hlavních zdrojů při financování nemovitostí. V letech 2020 a 2021 zažil hypoteční trh obrovský boom, který umožnily především nízké úrokové sazby. Ty se v obou letech pohybovaly mezi 1,9 a 2,5 %. Na konci roku 2021 ale začaly úrokové sazby rychle růst a v současnosti (květen 2023) je těžké sehnat hypotéku pod 6 %. Zároveň se zpřísnily podmínky pro její získání, a tak se hypotéka stala pro nedosažitelnou pro více lidí. Od srpna 2021 platí novela zákona o ČNB, která nařizuje bankám limity pro poskytování hypoték. Nový limit DTI (velikost celkového dluhu) nesmí překročit 8,5násobek ročního příjmu žadatele o úvěr. Maximální výše ročních splátek úvěru (DSTI) by neměla překročit 45 % ročního příjmu žadatele. Aktuálně platný úvěrový limit LTV, tedy poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti ve výši 90 % se nově snižuje na 80 %. Pouze žadatelé mladší 36 let mohou od bank získat úvěr ve výši 90 % hodnoty zastavené nemovitosti.

BNegativní nálady ve společnosti a nejistota ohledně budoucnosti

Oproti všem předpovědím vývoj cen nemovitostí v Praze neovlivnila koronavirová krize. Byla to až válka na Ukrajině, v důsledku které došlo v výraznému zvýšení cen paliva a energií, což rozjelo dvojcifernou inflaci. Válka a s ní spojené zvyšování cen energií, potravin i služeb, vyvolala ve společnosti pesimistické nálady a nejistotu z budoucnosti. To výrazně ovlivnilo ochotu lidí kupovat nemovitost a brát si na ni půjčku. Výrazný pokles poptávky konečně vedl v prvním pololetí k poklesu cen bytů v Praze. 

Které faktory mluví ve prospěch udržení či růstu cen?

AProdávající nejsou ochotni zlevňovat

I když se může zdát, že spousta lidí je přinucena prodat svou nemovitost kvůli poklesu příjmů, většina prodávajících není ochotna snižovat cenu. Kdo nemusí, neprodává a vyčkává, až se trh stabilizuje. Svoji nemovitost zatím pronajímá. Ceny pronájmů v Praze se neustále zvyšují, a tak je pro většinu majitelů výhodnější byt či dům pronajmout, než prodat pod cenou.  

BInflace

Vysoká inflace nutí lidi přemýšlet nad bezpečným uložením peněz. Nákup nemovitostí je pro většinu obyvatelů ČR populárnější než nákup akcií či zlata. I když dojde k poklesu ceny nemovitosti, je většinou krátkodobý a v dlouhodobějším horizontu cena bytu v Praze především v dobrých lokalitách neustále roste.

CNedostatek nových bytů na trhu

Pro Prahu bohužel neustále platí, že nabídka nových bytů nestačí poptávce. Vysoké ceny materiálů a nižší poptávka přinutila většinu developerů snížit výstavbu, protože nechtějí prodávat za nižší ceny. Důsledkem je nejnižší prodej nových bytů za posledních 10 let. 

Zpět na obsah

4Prognóza vývoje cen nemovitostí v Praze na rok 2023

Ceny bytů v Praze v prvním čtvrtletí 2023 klesly v některých částech až o 10 %. Výše zmíněné faktory ale ukazují, že pro další pokles cen už nejsou podmínky a ceny budou  spíše stagnovat a pomalu zase stoupat nahoru. Nové byty, byty na Praze 1 či v atraktivních lokalitách si cenu udržely i přes klesající trh a v dalším období se předpokládá jejich růst. Také pozemky svoji cenu nesnížily, naopak se stávají nedostatkovým zbožím zajímavým pro movité investory. Jejich cena tedy neustále roste a není zde žádný předpoklad poklesu. Nejvíce ohrožené stagnací či poklesem cen jsou velkometrážní panelové byty na sídlištích, u těch je předpoklad stagnace či dokonce zlevnění pravděpodobný. Pokud tedy čekáte, kdy půjdou ceny nemovitostí v Praze dolů, nejspíš se nedočkáte. Nejlepší možnost snížit cenu máte u majitele, který potřebuje nutně prodat. Zkušeným vyjednáváním lze dosáhnout výhodné ceny, protože zájemců, kteří by vás chtěli přeplatit, výrazně oproti minulým letům ubylo.

Dále je zde efekt odložené poptávky; hodně lidí plánuje nákup nemovitosti v Praze, avšak vzhledem k současné situaci své rozhodnutí odkládá. Očekává se, že až úrokové sazby klesnou k hranici cca 3 % (aktuální předpoklad v roce 2024 - 2025), razantně se zvýší poptávka po nemovitostech. V té době však bude menší nabídka nemovitostí i díky aktuálnímu utlumení výstavby bytů developery v Praze. To bude mít logicky za následek další růst cen nemovitostí.

Zpět na obsah

5Důsledky vývoje cen nemovitostí v Praze

V posledních letech ceny v Praze neustále rostly a růst cen neodpovídal růstu příjmů obyvatel. Spolu s vyššími úrokovými sazbami to vedlo k tomu, že pořízení vlastního bytu v Praze se stalo pro mnoho především mladších lidí nemožné. Hlavně mladé rodiny začaly z Prahy odcházet a kupovat pozemky, byty či domy v dojezdové vzdálenosti od Prahy. V důsledku toho v posledních letech výrazně vzrostly i ceny nemovitostí v okolí Prahy a zároveň se zhoršila doprava v hlavním městě.

Dalším z důsledků vysokého růstu cen je stále vyšší procento lidí žijících v pronájmu. I když Češi obecně nejsou fandové nájemního bydlení, v Praze podle statistik žije až třetina lidí v nájemním bydlení. Dostupnost vlastního bydlení se každým rokem zhoršuje a tak trh s nájemním bydlením sílí.