Exkluzivní smlouva - podepsat či nepodepsat?

2.2.2016   Aktualizace 26.11.2021

Prodej nemovitosti

Autor Ing. Ondřej Kosina

Exkluzivní zastupování... ano či ne?

Pokud prodáváte nemovitost, určitě se setkáte s nabídkou exkluzivního zastupování. Vybrali jste si makléře a ten po vás chce, abyste s ním podepsali exkluzivní zprostředkovateslkou smlouvu. Podepsání exkluzivní smlouvy znamená, že realitní kancelář jako jediná může zastupovat majitele dané nemovitosti. Žádná jiná kancelář nemůže danou nemovitost prodávat. Podepsání exkluzivní smlouvy se tedy může zdát na první pohled nevýhodné a nesmyslné. Čím více realitních kanceláří přeci bude danou nemovitost nabízet, tím vyšší šance bude na její prodej. Je to ale opravdu tak? Je pro prodávajícího výhodnější exkluzivní smlouvu nepodepsat?

K čemu slouží exkluzivní smlouva

Exkluzivní smlouva zavazuje prodávajícího k tomu, že nebude prodávat svoji nemovitost s jinými makléři a realitními kancelářemi a ani ji nebude na trhu nabízet on sám po dobu ve smlouvě sjednanou. Pro prodávajícího je důležité se před podpisem ujistit, že smlouvu podepisuje na dobu určitou (u bytů doporučujeme 3 měsíce, u domů 6 měsíců). To přinutí makléře, aby nemovitost prodával opravdu aktivně a prodávající má možnost v případě nespokojenosti po vypršení platnosti výhradní zprostředkovatelské smlouvy uzavřít smlouvu s jinou kanceláří. 

Zpět na obsah

Co podpisem exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy získáte?

1 Makléř investuje čas a peníze

Pokud makléř ví, že je jediný, kdo nemovitost prodává, může si být jistý, že se mu vynaložené prostředky a úsilí určitě vrátí. Je tedy ochotný se prodeji plně věnovat a investovat do propagace. Realitní marketing se dnes neobejde bez profesionálních fotek, textů, homestagingu, webových stránek nemovitosti či placené propagace na sociálních sítích. To vše něco stojí a pouze motivovaný makléř bude ochotný do takové propagace investovat. Profesionální propagace přitáhne více zájemců a to se odrazí ve vyšší prodejní ceně. 

2 Vzájemná důvěra a lepší vyjednávací pozice

Jestliže kupující může jednat pouze s jedním makléřem, automaticky to zlepšuje makléřovu vyjednávací pozici. Nemusí přistoupit na požadavky na slevu, ví, že ji jiný makléř neposkytne. Také vzájemná důvěra mezi prodávajícím a makléřem je důležitým faktorem pro rychlý a úspěšný prodej. Když makléř vidí, že jste oslovil ještě dalších pět makléřů, vyvodí z toho, že mu nedůvěřujete a nemá potom motivaci stát na vaší straně a bojovat za výhodný prodej. Naopak se bude snažit prodat co nejrychleji i za cenu snížení ceny, aby mu prodej nevyfoukl jiný makléř. 

3 Nejlepší makléři prodávají pouze na výhradní zprostředkovatelskou smlouvu

Jisté je, že ti nejlepší makléři prodávají pouze exkluzivně. Jsou dobří, zkušení a nemají tedy potřebu se s někým předhánět. Chtějí podávat nejlepší výkony, ale to je možné pouze při exkluzivní smlouvě. Jiná spolupráce je pro ně ekonomicky nevýhodná. Neexkluzivně pracují spíše začínající makléři, kteří potřebují nutně zakázky.

Začínající makléř

Neexkluzivně pracují spíše začínající makléři, kteří potřebují nutně zakázky.

4 Možnost aukce

Exkluzivní makléř má možnost využít prodejní nástroje, které jsou v případě nevýhradního zastoupení nepoužitelné nebo finančně nevýhodné. Jedním z nich je aukce. V aukci se dá za nemovitost získat podstatně více peněz než ve standardním prodeji, nedá se ale zrealizovat, pokud nemovitost prodává více makléřů. Pořádání aukce s více makléři by nepůsobilo věrohodně a kupující by se příliš nehrnuli. 

5 Neexkluzivita nepůsobí věrohodně

Většina realitních makléřů využívá pro prezentaci nemovitosti téměř stejná média (inzertní servery). Pokud se na jednom realitním serveru objeví daná nemovitost desetkrát, nepůsobí to na kupujícího věrohodně. Spoluprací s více realitními kancelářemi si významně snižujete atraktivitu své nemovitosti a v souvislosti s ní i její hodnotu. Vaše nemovitost se stane v očích zájemce nevěrohodnou. Zájemci nabývají pocitu, že daná nemovitost je neprodejná, protože ji nabízí hodně kanceláří a nezavolají proto ani do jedné. 

6 I kupující ocení exkluzivního makléře

Kupující chce vyjednávat s makléřem, který má důvěru prodávajícího a veškeré pravomoci nemovitost prodat. Určitě nestojí o to, aby v okamžiku, kdy vyjednává s jedním makléřem, jiný makléř vyjednával s druhým zájemcem. To do prodeje vnáší nejistotu, která kupující často odrazuje. Také úroveň prezentace nemovitosti, která je s exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvou vyšší, vyvolá v kupujícím důvěru a ten je ochotný zaplatit vyšší cenu.

Exkluzivní makléř může jednat na rovinu, nemusí nic skrývat, protože se nemusí bát, že se kupující za jeho zády dohodne s majitelem nebo jiným makléřem, který mu kývne na slevu. Nestává se tedy např. to, že vám makléř není ochotný prozradit adresu bytu.

Podpis smlouvy

Podepsat smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb má rozhodně smysl; pouze ale s ověřeným makléřem s prokazatelnými schopnostmi a zkušenostmi a na dobu určitou.

Zpět na obsah

Má exkluzivní smlouva i své nevýhody?

Samozřejmě, exkluzivní smlouva prodávajícího v něčem omezuje. Prodávající se ve smlouvě zavazuje k tomu, že nebude nemovitost prodávat sám. Nicméně se může stát, že vás osloví známý či soused a vy mu nemůžete nemovitost prodat. Tato situace se dá vyřešit dohodou s realitkou, kdy vy kupujícího přivedete, realitka s ním celý proces prodeje uzavře a provizi si rozdělíte

Častým argumentem, proč nepodepisovat výhradní smlouvu, je možnost, že makléř nebude nemovitost aktivně prodávat a tím se její prodej ještě zbrzdí. Tomu se dá předcházet jak správným výběrem makléře (zkušený makléř chce prodat co nejrychleji a za co nejvyšší cenu), tak podpisem smlouvy na kratší dobu. Makléř tak ví, že musí předvést, co dokáže, ve stanoveném čase a pokud klient nebude spokojený, smlouvu neprodlouží.

Vzorovou exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu (smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb) si můžete prohlédnout zde.


Nejčtenější příspěvky na blogu

Výše provize realitních kanceláří

Výše provize realitních kanceláří

2.2.2018   Aktualizace 29.1.2021

Prodej nemovitosti

Autor Ing. Ondřej Kosina

Výše provize realitní kanceláře je pro spoustu majitelů první otázkou, kterou se při prodeji nemovitosti zabývají. Velká většina se rozhodne byt prodávat sama právě kvůli snaze za provizi ušetřit. Mají pocit, že zaplatí spoustu peněz téměř za nic…

SPOLUPRACUJÍCÍ REALITKY

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Další informace Rozumím