Jak stanovit prodejní cenu nemovitosti?

Můžete se setkat s různými interpretacemi pojmů tržní cena, prodejní cena, nabídková cena, realizační cena, obvyklá tržní cena, kupní cena atp. Pro pořádek si vysvětlíme, jak jsou jednotlivé ceny chápány v tomto článku. Pomocí tržního odhadu získáte informaci o obvyklé tržní ceně, tj. za kolik se prodávají podobné nemovitosti v dané lokalitě a v daném čase. Je na prodejci, jak moc si na prodej nemovitosti věří a zda navrhne nabídkovou (inzerovanou) cenu vyšší než je obvyklá tržní cena. Hodně záleží na kvalitě prezentace, aktuálním množství konkurenčních nabídek, zacílení nabídky a někdy samozřejmě i na štěstí. Cenou, za kterou se nemovitost skutečně prodá, je tržní cena (též realizační nebo kupní). Ta se často od obvyklé tržní ceny liší.
 
Nabídková cena často vychází z obvyklé tržní ceny, pro jejíž stanovení se nejčastěji používají níže uvedené metody: 

1Srovnávací metoda

Tato jednoduchá metoda porovnává srovnatelné nemovitosti nabízené na realitních serverech. Nevýhodou je, že realizační cena často nekoresponduje s nabídkovou cenou. Pokud se např. 70 % srovnávaných nemovitostí inzeruje déle než několik měsíců, existuje velká pravděpodobnost, že mají nereálně vysoko nastavenou cenu a díky tomu i vy následně můžete mít s prodejem problémy. Je také nutné srovnávat srovnatelné nemovitosti.

Nelze zcela porovnávat ceny nemovitostí podle inzerovaných cen na realitních serverech. Realizační ceny se často liší od cen nabídkových.

2Data z katastru nemovitostí

V katastru nemovitostí lze nalézt informace o reálných prodejních cenách nemovitostí z vašeho okolí. Komplikací při použití této metody je, že potřebujete dostatečně velký reprezentativní vzorek podobných nemovitostí, abyste získali směrodatné hodnoty. Problémem může být také aktuálnost těchto dat, neboť současný trend rostoucích cen může znamenat, že i několikaměsíční data budou zastaralá. Tato metoda bude také jinak spolehlivá v případě prodeje bytu na velkém pražském sídlišti a jinak v případě prodeje vesnického domku např. v jižních Čechách.

3Cenové mapy

Cenové mapy ve většině případů využívají data z inzercí realitních serverů. Mohou také využívat data z katastru nemovitostí. Na internetu je jich přístupná spousta. Banky a větší realitní kanceláře mají své vlastní sofistikované cenové mapy.
 
Nevýhodou výše uvedených metod je, že běžně nezohledňují technický stav nemovitosti, existenci výtahu a jeho umístění na patře nebo v mezipatře, podlaží, dispozici, výhledy atp.

Tržní analýza

Pokud oslovíte realitního makléře, zpravidla pro vás zpracuje tzv. tržní analýzu, která je kombinací všech výše uvedených metod. Dejte si však pozor, jakého makléře za tímto účelem oslovíte. Správné stanovení nabídkové ceny je totiž umění, které přichází se zkušenostmi, znalostmi dané lokality, preferencemi kupujících atd. 

Nejpřesnější stanovení nabídkové ceny bývá u ověřeného realitního makléře s referencemi, který se specializuje na danou lokalitu a zná trh.

Chcete-li mít jistotu, že bude nabídková cena stanovena co nejpřesněji, oslovte odborníka, který působí na trhu dlouhodobě, má prokazatelné zkušenosti s danou lokalitou a ověřené reference.
 
Dávejte si ale pozor na nereálně vysokou nabídkovou cenou navrženou běžně podprůměrnými makléři pracujícími bez exkluzivity. Často to dělají záměrně s tím, aby se vám zalíbili a získali vaši nemovitost do své nabídky. Přestřelená nabídková cena a následné zlevňování ale může zapříčinit to, že bude působit nemovitost jako problematická.
 
Pozor také na případy, kdy „přestřelíte“ nabídkovou cenu a nemovitost ne a ne prodat. Ačkoliv nemovitost stále a stále zlevňujete, žádný seriózní kupec není na obzoru. Zde se doporučuje na nějakou dobu stáhnout nabídku z trhu; tj. přestat nemovitost nabízet a stáhnout inzerát z realitních serverů.
 
Samotný problém však nemusí být pouze v chybně nastavené nabídkové ceně, ale také v tom, že nebylo správně a efektivně zacíleno na cílovou skupinu. Vytvoření nového prodejního textu, přefocení nemovitosti, změna marketingové strategie, to vše může zvednout šance na úspěšný prodej.

Znalecké posudky

Znalecký posudek vám vypracují soudní znalci jmenovaní soudem či Ministerstvem financí. Ten se ale zpravidla používá pouze v případech, kdy je jeho zpracování nařízeno zákonem. Cena za zpracování se pohybuje v rozmezí 2 000 – 14 000 Kč podle typu nemovitosti. Často se s ním setkáte při rozvodových řízeních, majetkových sporech, dědických řízeních nebo darování, exekucích, insolvenční řízeních apod. U běžného prodeje nemovitosti není potřeba a zejména kvůli vysoké ceně se zpravidla nepoužívá. Při zpracování musí vždy znalec znát účel, pro jaký má být posudek vypracován, neboť důvod posudku výrazně ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti.

Jak nalézt odborníka, který Vám ušetří čas a peníze tím, že nastaví optimální cenu z hlediska utržené ceny i rychlosti prodeje? Nejlepší realitní makléře naleznete jednoduše zde.