Rizika reklamací skrytých vad u prodeje domu

Většina prodávajících si myslí, že převodem vlastnictví na katastrálním úřadu a vyplacením kupní ceny prodej skončil. Prodávající často vůbec netuší, že nesou odpovědnost za faktické vady na nemovitosti. Neví, že kupující se může i zpětně domáhat svých práv vyplývajících z odpovědnosti za vady. Prohlášení typu: „nemovitost se na kupujícího převádí, jak stojí a leží“ nebo „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit” se zcela minou účinkem. Taková a podobná podepsaná prohlášení odpovědnost prodávajícího nevyloučí, ani neomezí!  

Specializované firmy cíleně vyhledávají kupující

V realitní praxi se v posledních třech letech setkáváme s nabídkami, které kupujícím nabízí vymáhání slev z kupní ceny. Tyto advokátní kanceláře si zjistí z veřejně dostupných údajů na katastrálním úřadu kontakt na nového majitele domu a slibují zprostředkování zpětné výplaty části kupní ceny. A jsou úspěšní! Jejich úspěch je postavený na zastupování práv kupujících a na chybách, kterých se z neznalosti dopustí prodávající, kteří prodávali nemovitost bez účasti profesionálních realitních makléřů.   

Pan V.K. prodal na jaře svůj dům. Chtěl ušetřit a tak nevyžil služeb profesionálního makléře. Kupující na podzim chtěli zatopit a zjistili, že kotel není funkční. Obrátili se na advokátní kancelář s požadavkem na řešení reklamace. Advokát doporučil nechat zpracovat odborný posudek, resp. technickou inspekci celého domu. Z protokolu o inspekci vyplynuly ještě další závady, např. renovace střechy nebyla provedena podle technických norem, kvalita vody odporovala hygienickým požadavkům. Pan V.K. se bránil. Tvrdil, že kupujícím nic nezatajil a vše jim sdělil při prohlídce domu. O nároku kupujících nakonec rozhodl soud. Pan V.K. byl postavený do situace, kdy musel uhradit kupujícím třetinu z původní sjednané prodejní ceny.   

Technické inspekce mají smysl i pro prodávající

Před prodejem nemovitosti doporučujeme přizvat odborníka, který ohledá místa na nichž se obvykle vyskytují rizika. Odborník může prodávajícím navrhnout úpravy pro zvýšení kvality nemovitosti před jeho prodejem. Např. vlhkost by negativně ovlivnila kupní cenu bytu.

Prodávanou nemovitost je třeba důkladně zkontrolovat a na veškeré závady kupujícího předem upozornit. Doporučujeme přenést odpovědnost za skryté vady na odborníky, tedy nechat si nemovitost posoudit autorizovaným inženýrem, který vypracuje písemnou technickou zprávu, v níž popíše zjištěný stav nemovitosti a poukáže na veškeré závady a možná budoucí rizika.

Výsledek Technické inspekce nemovitosti zpravidla prodávající vyděsí. Obvykle mají majitelé o svém domě jiné mínění, než jaká je skutečnost. Většinou nechtějí slyšet o výčtu závad nebo rizik z nich plynoucích. Ale jen otevřené jednání a objektivní skutečnost doložená nezávislým expertem může přinést dobrý obchodní výsledek pro obě strany.

Posudek by měl být přílohou kupní smlouvy. Kupující se s posudkem prokazatelně předem seznámil a v budoucnu nebude namítat, že o případných vadách či technickém stavu nemovitosti neměl informace. Takový postup chrání majitele a současně objektivně informuje i stranu kupující. Jen posudek vytvořený certifikovaným odborníkem v oblasti stavebnictví (např. soudním znalcem) může eliminovat případné spory mezi prodávajícími a kupujícími.

Technický posudek popisující stav nemovitosti má být přílohou kupní smlouvy, pak je dostatečnou obranou proti případným budoucím nárokům kupujících.

Při prodeji rodinných domů je tedy nezbytné, aby prodávající předložil kupujícímu odborný technický posudek. Nezávislý posudek zpracovaný autorizovaných technikem popisuje skutečný stav, rizika a dává objektivní informaci o nemovitosti.

Nejčastější závady, které kupující úspěšně uplatňují jako reklamaci, jsou:

• Nesouhlasná skutečná výměra obytné plochy (oproti údaji v dokumentaci)
• Chybný zápis v katastru nemovitostí (nezapsané tzv. „černé stavby“ např. v případě dodatečně postavených garáží nebo pergol, studny nebo bazénů)
• Vady statiky vlivem chybného provedení základové desky
• Výskyt plísně (v důsledku vlhkosti)
• Trhliny v lepené dlažbě nebo uvolnění dlažby od podkladu
• Nedodržení rovnosti podlah
• Výskyt tepelných mostů (únik tepla z budovy)
• Vadná hydroizolace pod střešní krytinou
• Kročejový hluk
• Nedostačující paropropustné/parotěsné folie
• Zatékání vody do konstrukcí netěsnostmi hydroizolace po obvodu stavby
• Chybná geometrie schodiště
• Ohrožení bezpečnosti (nedodržení stavebních předpisů)
• Chybí Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) nebo jsou zjištěny nedostatky v jeho provedení

Prodej staršího domu může bezpečně zorganizovat jen zkušený realitní makléř nebo profesionální realitní kancelář, která zná aktuální právní situaci a dokáže plně ochránit všechna rizika, která by se vztahovala na prodávajícího. 

Hledáte realitního makléře pro prodej své nemovitosti, který vám zajistí neprůstřelné smlouvy? My vám takového pomůžeme najít.