Skryté vady u nemovitostí a kdo za ně nese zodpovědnost

Co se považuje za skrytou vadu?

Skrytá vada je jednoduše taková vada nemovitosti, kterou nemusel kupující odhalit v době převzetí. Vada už tehdy existovala, ale byla skrytá, tzn. prodávající o její existenci kupujícího neinformoval, při koupi nebyla zřejmá a projevila se teprve dodatečně při užívání nemovitosti. Nejčastější skryté vady jsou: vadná hydroizolace pod střešní krytinou (zatékání do nemovitosti), vlhkost a odpadávající obklady, praskání podlah pod plovoucí podlahou, nefungující topení v rodinném domě, nedostačující kapacita elektrické přípojky, vady statiky vlivem chybného provedení základové desky, kročejový hluk, chybná geometrie schodiště či ohrožení bezpečnosti (nedodržení stavebních předpisů).

Zpět na obsah

Kdo nese zodpovědnost?

Za skryté vady nese zodpovědnost prodávající. Pokud by se prodávající pokusil svou odpovědnost ve smlouvě jednostranně omezit, zákon k tomu nepřihlíží. V praxi se ale v kupních smlouvách často objevují formulace jako „Nemovitost se na kupujícího převádí tak, jak stojí a leží“ nebo „Nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“. Ty mají větší váhu, než se zdá: podle občanského zákoníku jdou v takovém případě vady k tíži kupujícího. Neplatí to jen pro vlastnosti, o kterých prodávající prohlásil, že je nemovitost má, nebo které si kupující výslovně vymínil. Kupující se také může svých práv z vad předem vzdát, musí to ale udělat písemně. Prodávajícího naopak nic neochrání, pokud vadu úmyslně zatajil nebo kupujícího ujistil, že nemovitost žádné vady nemá. Vzdání se práv nebo prodej „jak stojí a leží“ se v praxi používá hlavně při prodeji nemovitostí k demolici nebo rozsáhlé rekonstrukci. Tento souhlas se v praxi používá při prodeji nemovitostí k demolici nebo rozsáhlé rekonstrukci.

V realitní praxi se stále častěji setkáváme s nabídkami advokátních kanceláří, které kupujícím nabízejí vymáhání slev z kupní ceny. Tyto advokátní kanceláře si zjistí z veřejně dostupných údajů na katastrálním úřadu kontakt na nového majitele domu a slibují zprostředkování zpětné výplaty části kupní ceny. A jsou úspěšní! Jejich úspěch je postavený na zastupování práv kupujících a na chybách, kterých se z neznalosti dopustí prodávající, kteří prodávali nemovitost bez účasti profesionálních realitních makléřů.

Zpět na obsah

Jak skrytým vadám předcházet?

Nejlepším řešením, jak se vyhnout sporům ohledně skrytých vad, je co nejdůkladnější prověření nemovitosti. Nejen v zájmu kupujícího by měla být pořádná kontrola domu či bytu odborníkem. Doporučujeme nechat si nemovitost posoudit autorizovaným inženýrem, který vypracuje písemnou technickou zprávu, v níž popíše zjištěný stav nemovitosti a poukáže na veškeré závady a možná budoucí rizika.

Sám prodávající by měl veškeré vady detailně popsat v kupní smlouvě a přiložit k ní i vypracovanou technickou zprávu, vyhne se tak budoucím soudním sporům. Jediným způsobem, jak se může prodávající zbavit své odpovědnosti za dodatečně objevené závady, je výslovně na ně předem upozornit. Pokud by došlo k soudnímu sporu, tak před soudem musí prodávající prokázat, že kupujícího před prodejem seznámil s konkrétními vadami nemovitosti. I když by vše mělo být sepsáno ve smlouvě, doporučujeme si uschovat písemnou komunikaci s prodávajícím/kupujícím, může se to hodit v případě dokazování před soudem.

Pan V.K. prodal na jaře svůj dům. Chtěl ušetřit, a tak nevyužil služeb profesionálního makléře. Kupující na podzim chtěli zatopit a zjistili, že kotel není funkční. Obrátili se na advokátní kancelář s požadavkem na řešení reklamace. Advokát doporučil nechat zpracovat odborný posudek, resp. technickou inspekci celého domu. Z protokolu o inspekci vyplynuly ještě další závady, např. renovace střechy nebyla provedena podle technických norem, kvalita vody odporovala hygienickým požadavkům. Pan V.K. se bránil. Tvrdil, že kupujícím nic nezatajil a vše jim sdělil při prohlídce domu. O nároku kupujících nakonec rozhodl soud. Pan V.K. byl postavený do situace, kdy musel uhradit kupujícím třetinu z původní sjednané prodejní ceny.

Zpět na obsah

Jak vadu správně nahlásit a prokázat

Jakmile na nemovitosti zjistíte skrytou vadu, okamžitě si přizvěte odborníka, který vám vystaví znalecký posudek. Ten poté přiložte spolu s fotodokumentací k oficiálnímu oznámení skryté vady, které zašlete doporučeným dopisem původnímu majiteli. Nedoporučujeme žádné neoficiální cesty (telefon, zprávy apod.), to by mohlo situaci pouze protahovat a pravděpodobně i zkomplikovat prokázání skryté vady.

Zpět na obsah

Do kdy je nutné vadu oznámit

Podle § 2129 odst. 2 občanského zákoníku musí kupující skrytou vadu domu prodávajícímu vytknout nejpozději do 5 let od nabytí nemovitosti. Vadu je ale třeba oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit. Pokud kupující vadu vytkne později a prodávající to u soudu namítne, soud mu nárok nepřizná. Prodávající se na uplynutí lhůty nemůže odvolat, pokud o vadě v době předání věděl nebo vědět musel.

Zpět na obsah

Co může kupující po prodávajícím požadovat

Pokud kupec včas oznámí původnímu majiteli skrytou vadu, musí dál prokázat, že vada existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím.

Nároky kupujícího ze skryté vady vyplývají z ustanovení § 2106 občanského zákoníku. Podle závažnosti vady může kupující žádat kompenzaci:

1. vada, která je podstatným porušením smlouvy (kupující by smlouvu neuzavřel, kdyby o vadě věděl) – kupující může požadovat odstranění vady, přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo od smlouvy odstoupit a požadovat vrácení kupní ceny. Zvolené právo musí sdělit při oznámení vady nebo bez zbytečného odkladu po něm.
2. vada, která je nepodstatným porušením smlouvy – kupující může požadovat odstranění vady, nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud prodávající vadu včas neodstraní nebo to odmítne, může kupující požadovat slevu, nebo od smlouvy odstoupit.

Technický posudek popisující stav nemovitosti má být přílohou kupní smlouvy, pak je dostatečnou obranou proti případným budoucím nárokům kupujících.

Zpět na obsah

Co nelze za skryté vady považovat

Vady se dělí na zjevné a skryté. Kupující nemůže reklamovat zjevné vady, a to z toho důvodu, že si jich musel být vědom již při převzetí. To se týká především poškozené omítky, nátěrů, chybějícího vybavení atd. Je jasné, že kupující musel vidět, v jakém stavu nemovitost převzal.

Za skryté vady taktéž nelze považovat vady, které budou jasně popsány ve smlouvě, s níž kupující souhlasí. Je-li ve smlouvě napsáno, že pod střechu zatéká a je nutné ji opravit, a kupující takto smlouvu podepíše, má se za to, že byl se závadou skutečně seznámen a počítá s její opravou.

Zpět na obsah

Záruka není vadné plnění

Kromě odpovědnosti za skryté vady se v praxi můžeme setkat také se zárukou za jakost, která podle § 2113 občanského zákoníku vzniká jen tehdy, když ji prodávající výslovně poskytne. Záleží tedy na prodávajícím, či rozšíří své povinnosti a bude zodpovědný i za menší škody v rámci záruky. Ta bývá dvouletá či tříletá a musí být mezi prodávajícím a kupujícím výslovně sjednána. Záruka se vztahuje i na vady, které na nemovitosti teprve vzniknou, neboť v rámci poskytnuté smluvní záruky prodávající kupujícímu ručí za to, že nemovitost bude mít po určitou dobu vlastnosti, které měla při prodeji a tento stav se nebude zhoršovat.

Zpět na obsah

Nejčastější závady, které kupující úspěšně uplatňují jako reklamaci

• Nesouhlasná skutečná výměra obytné plochy (oproti údaji v dokumentaci)
• Chybný zápis v katastru nemovitostí (nezapsané tzv. „černé stavby“ např. v případě dodatečně postavených garáží nebo pergol, studny nebo bazénů)
• Vady statiky vlivem chybného provedení základové desky
• Výskyt plísně (v důsledku vlhkosti)
• Trhliny v lepené dlažbě nebo uvolnění dlažby od podkladu
• Nedodržení rovnosti podlah
• Výskyt tepelných mostů (únik tepla z budovy)
• Vadná hydroizolace pod střešní krytinou
• Kročejový hluk
• Nedostačující paropropustné/parotěsné folie
• Zatékání vody do konstrukcí netěsnostmi hydroizolace po obvodu stavby
• Chybná geometrie schodiště
• Ohrožení bezpečnosti (nedodržení stavebních předpisů)
• Chybí Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) nebo jsou zjištěny nedostatky v jeho provedení

Prodej staršího domu může bezpečně zorganizovat jen zkušený realitní makléř nebo profesionální realitní kancelář, která zná aktuální právní úpravu a dokáže prodávajícího ochránit před riziky, která by mu hrozila.

Hledáte realitního makléře pro prodej své nemovitosti, který vám zajistí neprůstřelné smlouvy? My vám takového pomůžeme najít.