15.5.2020
Mnoho prodávajících netuší, že kupující je chráněný zákonem a má nárok na vrácení kupní ceny, nebo na slevu v případě, že ve lhůtě 5 let od podpisu kupní smlouvy dojde ke zjištění nějaké závady, která nebyla kupujícímu zřetelná při prohlídce domu před podpisem kupní smlouvy. Časté jsou tyto situace zejména u prodejů starších domů a bez účasti profesionálních realitních makléřů.
Většina prodávajících si myslí, že převodem vlastnictví na katastrálním úřadu a vyplacením kupní ceny prodej skončil. Prodávající často vůbec netuší, že nesou odpovědnost za faktické vady na nemovitosti. Neví, že kupující se může i zpětně domáhat svých práv vyplývajících z odpovědnosti za vady. Prohlášení typu: „nemovitost se na kupujícího převádí, jak stojí a leží“ nebo „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit” se zcela minou účinkem. Taková a podobná podepsaná prohlášení odpovědnost prodávajícího nevyloučí, ani neomezí!
Specializované firmy cíleně vyhledávají kupující
V realitní praxi se v posledních třech letech setkáváme s nabídkami, které kupujícím nabízí vymáhání slev z kupní ceny. Tyto advokátní kanceláře si zjistí z veřejně dostupných údajů na katastrálním úřadu kontakt na nového majitele domu a slibují zprostředkování zpětné výplaty části kupní ceny. A jsou úspěšní! Jejich úspěch je postavený na zastupování práv kupujících a na chybách, kterých se z neznalosti dopustí prodávající, kteří prodávali nemovitost bez účasti profesionálních realitních makléřů.
Pan V.K. prodal na jaře svůj dům. Chtěl ušetřit a tak nevyžil služeb profesionálního makléře. Kupující na podzim chtěli zatopit a zjistili, že kotel není funkční. Obrátili se na advokátní kancelář s požadavkem na řešení reklamace. Advokát doporučil nechat zpracovat odborný posudek, resp. technickou inspekci celého domu. Z protokolu o inspekci vyplynuly ještě další závady, např. renovace střechy nebyla provedena podle technických norem, kvalita vody odporovala hygienickým požadavkům. Pan Vilém se bránil. Tvrdil, že kupujícím nic nezatajil a vše jim sdělil při prohlídce domu. O nároku kupujících nakonec rozhodl soud. Pan Vilém byl postavený do situace, kdy musel uhradit kupujícím třetinu z původní sjednané prodejní ceny.
Technické inspekce mají smysl i pro prodávající
Prodávanou nemovitost je třeba důkladně zkontrolovat a na veškeré závady kupujícího předem upozornit. Doporučujeme přenést odpovědnost za skryté vady na odborníky, tedy nechat si nemovitost posoudit autorizovaným inženýrem, který vypracuje písemnou technickou zprávu, v níž popíše zjištěný stav nemovitosti a poukáže na veškeré závady a možná budoucí rizika.
Výsledek Technické inspekce nemovitosti zpravidla prodávající vyděsí. Obvykle mají majitelé o svém domě jiné mínění, než jaká je skutečnost. Většinou nechtějí slyšet o výčtu závad nebo rizik z nich plynoucích. Ale jen otevřené jednání a objektivní skutečnost doložená nezávislým expertem může přinést dobrý obchodní výsledek pro obě strany.
Posudek by měl být přílohou kupní smlouvy. Kupující se s posudkem prokazatelně předem seznámil a v budoucnu nebude namítat, že o případných vadách či technickém stavu nemovitosti neměl informace. Takový postup chrání majitele a současně objektivně informuje i stranu kupující. Jen posudek vytvořený certifikovaným odborníkem v oblasti stavebnictví (např. soudním znalcem) může eliminovat případné spory mezi prodávajícími a kupujícími.
Technický posudek popisující stav nemovitosti má být přílohou kupní smlouvy, pak je dostatečnou obranou proti případným budoucím nárokům kupujících.
Nejčastější závady, které kupující úspěšně uplatňují jako reklamaci, jsou:
- Nesouhlasná skutečná výměra obytné plochy (oproti údaji v dokumentaci)
- Chybný zápis v katastru nemovitostí (nezapsané tzv. „černé stavby“ např. v případě dodatečně postavených garáží nebo pergol, studny nebo bazénů)
- Vady statiky vlivem chybného provedení základové desky
- Výskyt plísně (v důsledku vlhkosti)
- Trhliny v lepené dlažbě nebo uvolnění dlažby od podkladu
- Nedodržení rovnosti podlah
- Výskyt tepelných mostů (únik tepla z budovy)
- Vadná hydroizolace pod střešní krytinou
- Kročejový hluk
- Nedostačující paropropustné/parotěsné folie
- Zatékání vody do konstrukcí netěsnostmi hydroizolace po obvodu stavby
- Chybná geometrie schodiště
- Ohrožení bezpečnosti (nedodržení stavebních předpisů)
- Chybí Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) nebo jsou zjištěny nedostatky v jeho provedení
Prodej staršího domu může bezpečně zorganizovat jen zkušený realitní makléř nebo profesionální realitní kancelář, která zná aktuální právní situaci a dokáže plně ochránit všechna rizika, která by se vztahovala na prodávajícího.
Hledáte realitního makléře pro prodej své nemovitosti, který vám zajistí neprůstřelné smlouvy? My vám takového pomůžeme najít.