Cenová mapa – dá se na ni spolehnout při odhadu ceny nemovitosti?

Co je cenová mapa?

Cenová mapa zobrazuje geograficky ceny nemovitostí a jejich případný vývoj v daném městě, regionu či zemi. Základem je velké množství informací, bez nich mapa nebude dostatečně přesná a použitelná v praxi. Správně vytvořená mapa pomůže kupci či prodávajícímu určit cenu prodávané nebo poptávané nemovitosti na základě skutečných prodejů v daném regionu za určité časové období.

Zpět na obsah

Jak mapy vznikají?

Už jsme zmínili, pro cenové mapy je především potřeba obrovské množství vstupních dat. Data je nutné roztřídit a nemíchat jablka s hruškami. Musí se srovnávat pouze shodné nemovitosti. Podle zdroje dat existuje několik typů map:

Zpět na obsah

Cenová mapa pozemků

Tato cenová mapa vám říká, kolik stojí metr čtvereční pozemku v dané lokalitě. U pozemkové mapy hrají vstupní data obrovskou roli. Dva sousedící pozemky stejných rozměrů můžou mít naprosto rozdílnou cenu. Jeden může být dokonalý stavební pozemek, druhý může být velmi nerovný, podmáčený či přes něj vedou dráty vysokého napětí. Cena je tak místo 5 000 Kč za m² pouhých 100 Kč. Pokud tedy tvůrci mapy pouze průměrují prodejní ceny pozemků v dané lokalitě, moc nám toho neřekne.

Dva sousedící pozemky stejných rozměrů můžou mít naprosto rozdílnou cenu

Zpět na obsah

Cenová mapa založená na inzerovaných cenách

Tento druh cenové mapy je založen na cenách, které jsou inzerovány na realitních serverech. Tady stejně jako u pozemků platí, že je potřeba srovnávat pouze podobné nemovitosti. Navíc je v tomto případě problematický i údaj o prodejní ceně. Inzerovaná cena se totiž málokdy rovná ceně prodejní. Nemovitost se často po vyjednáváních se zájemci prodá za nižší cenu, většinou se jedná o pár procent, ale někdy může jít i o desítky procent. Spíše výjimečně se cena může i navýšit. Z toho důvodu nemůžou být mapy postavené na inzerovaných cenách příliš přesné. 

Zpět na obsah

Cenová mapa podle katastru nemovitostí

Cenová mapa, která vychází z údajů zapsaných v katastru nemovitostí je asi ta nejpřesnější. Katastr nemovitostí uvádí ceny, které byly zapsány do kupní smlouvy a uhrazeny. Nicméně zase se dostáváme k problému srovnávání stejných nemovitostí. Z katastru už nevyčtete, co všechno danou cenu ovlivnilo. A cenu ovlivňuje spousta parametrů – v jakém stavu byt je, jestli na něm nevázne nějaké břemeno, jak rychle majitel byt potřebuje prodat atd. Stanovit tedy prodejní cenu pouze na základě cenové mapy z katastru je nebezpečné, může se od té ideální prodejní ceny výrazně lišit.

Pokud chcete prodat nemovitost opravdu výhodně, na cenové mapy není dobré se zcela spoléhat.

Zpět na obsah

Cenová mapa zdarma?

Cenové mapy dnes nabízí několik firem. Stačí zaplatit poplatek a stáhnout si aplikaci, ve které naleznete danou lokalitu a aktuální ceny nemovitostí v ní. Pokud například hledáte cenovou mapu bytů v Praze v roce 2021, stačí si zadat lokalitu Praha a velikost bytu, která vás zajímá a získáte průměrnou cenu za takový byt v požadované lokalitě. Existují ale také cenové mapy zdarma, které naleznete jako jednoduché aplikace na internetu. Samozřejmě se jednotlivé mapy liší svoji kvalitou a zpracováním. 

Zpět na obsah

Můžeme cenovým mapám věřit?

Tuto otázku jsme v podstatě zodpověděli již v předchozích odstavcích. Cenové mapy můžou jen těžko sloužit samostatně k určení prodejní ceny. Slouží spíše jako zběžná orientace v dané lokalitě, k určení správné ceny je ale potřeba vzít v úvahu veškerá kritéria, která ji mohou ovlivnit. Pokud nechcete prodejní cenu nastavit špatně a prodat nakonec nemovitost pod cenou, doporučujeme k odhadu ceny přizvat odborníka. Zkušený realitní makléř dokáže nakombinovat údaje z více zdrojů (cenová mapa, katastr, inzerce, databáze realitní kanceláře atd.) a především díky svým zkušenostem s danou lokalitou správně vyhodnotit veškerá kritéria.

Jak nalézt odborníka, který Vám ušetří čas a peníze tím, že nastaví optimální cenu z hlediska utržené ceny i rychlosti prodeje? Nejlepší realitní makléře naleznete jednoduše zde.