Rezervační smlouva a poplatky

Prodej a koupě bytu může být jednoduchou a rychlou záležitostí, ale může se také výrazně zkomplikovat a protáhnout, pokud je prodávající nezkušený a opomene nebo podcení některou podstatnou část prodejního procesu. Jedním z kroků, které jsou při prodeji a koupi zcela zásadní, je správné sepsání rezervační smlouvy a stanovení rezervačního poplatku. Smlouva je důležitá pro obě strany, jak kupující, tak prodávající s ní získávají záruku, že prodej nemovitosti skutečně proběhne. A pokud některá ze stran od transakce odstoupí, druhá bude díky sankcím odškodněna. 

K čemu slouží rezervační smlouva?

Rezervační smlouva na nemovitost stojí na samém začátku kupního procesu, měla by se podepsat ihned po tom, co kupující vyjádří zájem nemovitost koupit. Tady rozhodně nestačí pouze ústní dohoda. Prodávající často nechtějí rezervační smlouvu podepisovat a chtějí rovnou sepsat smlouvu kupní. Myslí si, že tento typ smlouvy je zbytečný a slouží pouze pro zajištění provize realitní kanceláři. Rezervační smlouva je ale především zárukou pro obě strany, že ústně dohodnutá transakce proběhne a to za domluvených podmínek. Zhruba 10% dohodnutých transakcí se totiž z různých příčin (špatné načasování při financování nákupu z prodeje jiné nemovitosti, zájemce nedostane hypotéku nebo si nákup jednoduše rozmyslí) nakonec neuskuteční.

Prodávající bude mít díky smlouvě jistotu, že z prodeje nesejde a on neztratí 2 měsíce vyjednáváním, kupující má zase s pořízením nemovitosti náklady už před podpisem kupní smlouvy (vyřízení hypotéky, odhad nemovitosti, prověření nemovitosti, příprava smluv) a potřebuje záruku, že byt či dům zatím nekoupí někdo jiný. Zkušený makléř, který má za sebou stovky transakcí, dokáže dobře odhadnout pravděpodobnost dokončení prodeje a má tak při dokončování prodejů větší úspěšnost než prodejci bez realitky, kteří prodávají první nemovitost v životě.

Rezervační smlouva je důležitá pro obě strany, jak kupující, tak prodávající s ní získávají záruku, že prodej nemovitosti skutečně proběhne.

Co vše musí obsahovat a na co si dát pozor?

Zákon nijak nedefinuje (na rozdíl od budoucí smlouvy kupní), co vše musí rezervační smlouva obnášet. Měla by obsahovat věci, na kterých se protistrany ústně dohodly. Obecně se prodávající strana zavazuje, že za předem stanovených podmínek prodá nemovitost kupující straně a kupující strana se zavazuje, že nemovitost koupí. Správné sepsání smlouvy eliminuje případná pozdější nedorozumění.

V rezervační smlouvě vyjadřuje kupující svůj zájem o koupi a potvrzují se podmínky prodeje. Především se stanovuje kupní cena, specifikuje důkladně předmět prodeje, stanovuje rezervační poplatek a sankce za nesplnění podmínek smlouvy. Uvedou se přesné termíny, do kdy musí jednotlivé strany splnit své závazky vyplývající ze smlouvy – složit rezervační zálohu, odstranit případné vady na nemovitosti (zástavní právo, věcná břemenapředkupní právoexekuce) atd. Ve smlouvě je nutné jasně specifikovat, za jakých okolností propadne rezervační poplatek kupujícího, případně kdy má kupující nárok na vrácení rezervačního poplatku, pokud ke koupi nemovitosti nedojde z důvodů prodávajícího.

Body, které by rezervační smlouva měla vždy obsahovat:

1 Předmět prodeje

Přesně specifikujte prodávanou nemovitost. Buďte opravdu důslední, uveďte vše, co je součástí prodeje: pozemky, spoluvlastnické podíly na budovách, parkovací místa atd. Samozřejmostí je údaj o obci a katastrálním území, na kterém se nemovitost nachází. 

2 Prodejní cena nemovitosti a způsob úhrady (hotově, z hypotéky)

Cena je při podpisu samozřejmě jasná, nezapomeňte ale uvést také podmínky, jak a kdy bude zaplacena. 

3 Úschova peněz (advokátní, notářská, bankovní viz níže)

4 Rezervační záloha a sankce (smluvní pokuty)

5 Právní vady (zástavní práva, věcná břemena)

6 Co bude součástí prodeje (vybavení domu, bytu atp.)

7 Termín podpisu kupní smlouvy a případné znění této smlouvy

8 Termín předání nemovitosti (předávací protokol)

9 Prohlášení smluvních stran

Zde se uvádí, jaká práva a povinnosti mají smluvní strany. Jedná se například o povinnost prodávajícího nezatížit nemovitost dluhy a jinými závazky, nepřevést ji na třetí osobu a za jakých okolností podepíše kupní smlouvu. Stejně tak kupující či spolupracující realitní kancelář mají ze smlouvy vyplývající práva a povinnosti. Např. právo kupujícího odstoupit od povinnosti uzvavřít kupní smlouvu v případě, že vyjdou najevo právní nebo faktické vady, které brání převodu nemovitosti.

10 Přílohy k rezervační smlouvě

Ke smlouvě by prodávající měl přiložit všechny dokumenty, které by měl zájemce mít ještě před podpisem kupních smluv (např. výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, kolaudační rozhodnutí, prohlášení vlastníka, předpis služeb SVJ či bezdlužnost stávajícího majitele vůči SVJ). Prodávající se tak vyhne případným pozdějším problémům, kdy kupující následně neměl tvrdí, že mu něco nebylo řečeno nebo předáno a chce odstoupit od smlouvy.


Výše rezervačního poplatku se pohybuje mezi 3 - 5 % z kupní ceny nemovitosti a bývá součástí kupní ceny.

Rezervační záloha

Rezervační smlouva na byt většinou nabývá platnosti až složením rezervační zálohy (depozitu), čímž zájemce dává najevo skutečný zájem nemovitost koupit. Většinou je koncipována jako záloha na kupní cenu. Jedná se o složení určité finanční částky jako zálohy na kupní cenu a případně jako smluvní pokuta, pokud do určité doby zájemce neuzavře s prodávajícím kupní smlouvu.

Výše rezervačního poplatku se pohybuje mezi 3 - 5 % (při spolupráci s realitkou se často jedná právě o výši provize). Ještě než podepíšete rezervační smlouvu, ověřte si, zda a jak má realitní makléř ošetřeno zastupování prodávajícího (viz zprostředkovatelská smlouva, ideálně exkluzivní). Existuje totiž riziko, že ve stejnou dobu složí rezervační poplatek i další zájemce u jiné realitky, která také zastupuje kupujícího. To vede k budoucím komplikacím a případně i soudním sporům.

Kam rezervační depozit uschovat?

Pro úschovu kupní ceny se standardně využívá advokátní či notářská úschova. Rezervační poplatek ale funguje jiným způsobem a proto nestranný advokát či notář nestačí. Tyto subjekty totiž nechtějí dělat rozhodce mezi protistranami a pokud tedy z transakce sejde, jednoduše vrátí zálohu kupujícímu. Pokud ale porušil podmínky kupující, nastává problém, protože záloha by měla zůstat prodávajícímu.

Naopak platba rezervační zálohy přímo majiteli je výhodou sice pro majitele, ale pro zájemce představuje riziko, že by o zálohu mohl přijít.

Nejideálnějším řešením se tedy v případě rezervační zálohy jeví úschova v realitní kanceláři, protože zájemce má většinou větší důvěru v nestranného prostředníka. Realitní kancelář vytvoří rezervační smlouvu, koncept a časový rámec transakce tak, aby se eliminovaly komplikace.

Vrácení rezervační zálohy

V případě, že z prodeje nemovitosti sejde, dochází k vrácení rezervační zálohy. Rezervační záloha se ale vrací kupujícímu pouze v případě, kdy podmínky rezervační smlouvy poruší prodávající. V tomto případě by měl být rezervační poplatek vrácen v plné výši, což by mělo být také uvedeno ve smlouvě. V případě, kdy z prodeje sejde na základě porušení podmínek kupujícím (kupující si koupi rozmyslí nebo nezíská financování), propadá záloha prodávajícímu jako kompenzace za zmařený čas. V případě spolupráce prodávajícího s realitkou se propadlá záloha většinou dělí poměrem 50/50.


Rezervační záloha se vrací kupujícímu pouze v případě, kdy podmínky rezervační smlouvy poruší prodávající.


Doporučujeme ve smlouvě dobře popsat podmínky vrácení či nevrácení rezervační zálohy. Rezervační smlouva na nemovitost je právně závazný dokument, který zaručuje, že ke koupi skutečně dojde. Díky rezervační záloze, která je většinou v řádu desítek až stovek tisíc korun, si každý pořádně promyslí, zda tento dokument podepsat, pokud není úplně rozhodnut ke koupi či prodeji.

Kdo rezervační smlouvy na byt podepisuje?

Pokud prodáváte prostřednictvím realitní kanceláře, můžete narazit na dva typy rezervačních smluv. Prvním typem je dvojstranná smlouva podepsaná mezi realitní kanceláří a zájemcem, druhým potom trojstranná mezi kupujícím, prodávajícím a realitkou.

Doporučujeme uzavírat pouze smlouvu trojstrannou (zájemce - realitní kancelář - majitel nemovitosti), na dvojstrannou byste si jako kupující měli dát pozor, protože makléř nemusí mít od prodávajícího plnou moc k zastupování. Pokud prodáváte bez realitky, samozřejmě stačí dvojstranná mezi vámi a kupujícím. Pokud to jde, rezervační smlouvu podepisujte přímo s vlastníkem nemovitosti.

Jak dlouho může být nemovitost rezervována?

Rezervační doba záleží na dohodě obou stran. Termín rezervace by měl být ale ve smlouvě jasně zapsán a stejně tak v ní musí být zapsány sankce při nedodržení tohoto termínu. Termín nemusí dodržet jak kupující, tak prodávající a smlouva by měla popisovat obě možné situace.

Zde si můžete prohlédnout možnou podobu této smlouvy "Rezervační smlouva vzor ".

Hledáte realitního makléře, který výhodně prodá vaši nemovitost? Pomůžeme Vám s výběrem.


Autor Ing. Ondřej Kosina

Nejnovější dotazy z oblasti: Rezervační smlouva

Rezervační smlouva - odhad od banky nevyšel

02.03.2021

Dobrý den,

podepsali jsme rezervační smlouvu s RK a složili rezervační poplatek. Koupi nemovitosti nám ovšem zhatil odhadce nemovitosti, jelikož cenu nemovitosti odhadl o milion méně, než byla původní cena. Od banky tedy dostaneme nižší hypotéku a koupi si nemůžeme dovolit.

Je v tomto případě možné dostat zpět rezervační poplatek v plné výši? Rk nám tvrdí, že nám nevrátí vše, ale jen část, a to z toho důvodu, že museli platit právníka na vytvoření kupní smlouvy, kterou stejně podepisovat nebudeme a taky že nějaké peníze z toho dostanou prodávající…

Prodávající si rozmyslel prodej bytu

08.02.2021

Dobrý den,

potřebuji poradit co dělat, když prodávající si rozmysli prodej bytu, který nam meli do urciteho data předat. Podotýkám, ze máme schválenou hypotéku, podepsanou rezervační smlouvu a zaplacený rezervacni poplatek a podepsanou kupni smlouvu.

Pochopila jsem, ze budou platit pokutu za nedodrzeni smlouvy, ale to pro nás nic neřeší.. Koupili jsme ho za dobrou cenu a časem ceny stouply a je pro nás nepřijatelné hledat jiny byt, kdyz na tenhle jsme cekali několik měsíců. 

Děkuji za reakci.

Nečinnost prodávajícího - konec trvání rezervační smlouvy

18.01.2021

Dobrý den,

prosím o radu, jak upozornit/vyzvat prodávajícího ohledně blížícího se konce trvání rezervační smlouvy. Mám zájem o koupi domu, podepsanou rezervaci, uhrazenou zálohu... Prodávající řeší odstranění nedostatků se stavebním úřadem, katastrem nemovitostí atd.

Jelikož prodej zprostředkovává realitní makléř, jsem s ním samozřejmě v kontaktu a ujišťuje mne, že se kvůli situaci ohledně koronaviru sice vše neustále protahuje, nicméně prý nemusím mít žádné obavy. Ve smlouvě jsou i případné sankce ze strany prodávajícího ošetřeny, ale... Může se…

Zrušení Dohody o složení blokovacího depozita

28.08.2020

Dobrý den,

prosím o radu. Mám uzavřenou Dohodu o složení blokovacího depozita. Poplatek za rezervaci RD jsem uhradila. Jelikož na koupi domu si musím vzít hypotéku, odhadce banky zjistil, že dům má přístavbu, která není zapsána v KN. Bohužel mi o této skutečnosti neřekla ani majitelka domu ani makléřka. Paní majitelka o tom údajně nevěděla a p. makléřka si to v KN neověřila.

Nyní mi makléřka předložila KS, podle které majitelka domu musí zajistit legalizaci přístavby, ovšem mně se tím prodlouží termín nastěhování do domu. Mám právo odstoupit od…

Odstoupení od rezervační smlouvy po zaplacení zálohy

01.07.2020

Dobrý den,

začátkem června t.r. jsme uzavřeli třístrannou rezervační smlouvu na RD, složili jsme makléřce rezervační zálohu (100 tis).

Bohužel při prohlídce domu se stavařem jsme zjistili, že rekonstrukce domu je téměř nemožná, rsp velice nákladná a bylo by vhodnější dům zbourat a postavit nový, což je pro nás časově nemožné a také proto, že je pro nás v tomto případě finančně neúnosné provést demolici a stavbu.

Smlouva byla podepsána přímo v nemovitosti a makléřka nás neupozornila, že máme možnost od smlouvy odstoupit. Je tedy ještě nyní…

ZÍSKEJTE NABÍDKY OD MAKLÉŘŮ. VYBERTE SI TOHO NEJLEPŠÍHO.

Porovnejte si nezávazně hodnocení, výši provize a rozsah služeb.

Pokračovat
Profily makléřů
Upozornění: Odpovědi v realitní poradně vyjadřují názor realitních makléřů na danou problematiku. Dané odpovědi nelze považovat za jediné možné správné. Portál Srovnání Makléřů.cz nemůže nést odpovědnost za škody způsobené použitím nebo důvěrou v informace obsažené na těchto stránkách.

ZÍSKEJTE NABÍDKY OD MAKLÉŘŮ. VYBERTE SI TOHO NEJLEPŠÍHO.

Porovnejte si nezávazně hodnocení, výši provize a rozsah služeb.

Pokračovat
Profily makléřů

98%

klientů doporučuje tento portál
Zobrazte si naše reference

SPOLUPRACUJÍCÍ REALITKY

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Další informace Rozumím