Hypoteční úvěr: jak vybrat ten nejvýhodnější a na co si dát pozor

Málokdo dnes kupuje bydlení z vlastních zdrojů. Většina nemá dostatek finančních prostředků a i pro ty, kteří je mají, je výhodnější si vzhledem k inflaci peníze půjčit. Zůstanou jim tak volné prostředky na jiné věci či aktivity. Jedním z nejčastěji využívaných prostředků financování koupě nemovitosti je hypotéka. Jak získat hypotéku, kdo na ni dosáhne, jaká jsou její úskalí a jak hypotéka funguje vám podrobně popíšeme v následujícím článku.

Co je to hypoteční úvěr?

Hypotéka je jednou z nejčastěji využívaných půjček na bydlení. Hypoteční úvěr si při koupi nemovitosti bere přes 90% kupujících. Základní podmínkou pro získání hypotéky na dům či byt je zastavení nemovitosti. Zastavit můžete nemovitost právě kupovanou, nebo kteroukoliv jinou. Hypotéku můžete využít nejen pro nákup nemovitosti, ale i k nákupu pozemku, na stavbu domu nebo na rekonstrukci, opravu nemovitosti nebo k vyplacení spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Hypotéky vyplácí hypoteční banky, které si splacení úvěru zajistí zástavním právem k nemovitosti. Při splácení platíte úroky a dobu splácení si můžete rozložit až do 40 let.

Zpět na obsah

Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky?

1 Věk

Hypoteční úvěr může získat pouze osoba starší 18 let. Většina bank omezuje její poskytnutí na maximální věk 65 let, ale záleží na bance a výši úvěru, jestli poskytne prostředky i osobám starším.

2 Příjem

Jedna z nejdůležitějších podmínek hypotéky a častý kámen úrazu. Na výši příjmu záleží výše poskytnutého úvěru. Je dobré si předem zjistit, na jakou hypotéku dosáhnete. Jak velkou hypotéku dostanete si můžete spočítat na různých online kalkulačkách na internetu. Příjem musí bance potvrdit váš zaměstnavatel na daném formuláři, OSVČ dodá daňové přiznání za poslední jeden až dva roky. Banka z příjmu vypočítá maximální výši hypotéky. Podle doporučení ČNB může na splátku padnout maximálně 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu (tzv. DSTV - debt service to income). Výpočet výše hypotéky podle příjmu se provádí z devítinásobku čistého ročního příjmu (tzv. DTI - debt to income).

Pořídit vlastní bydlení s využitím hypotéky si ale můžou i lidé, kteří v bance nemohou prokázat odpovídající příjmy. Pomoci se získáním hypotečního úvěru mohou rodiče nebo partner. Stanou se tak spoludlužníky. Případně mohou dát do zástavy jinou svou nemovitost. Při změně situace mohou sebe či zástavu kdykoliv z úvěru vyvázat. Jen je potřeba požádat v bance, aby toto bylo zmíněno v úvěrové smlouvě.

3 Vlastní prostředky

Banky požadují, aby zájemce o hypoteční úvěr disponoval určitou částkou naspořených vlastních finančních prostředků. V současnosti některé banky půjčují až do výše 90 % odhadu ceny nemovitosti (tzv. LTV - loan to value). Z toho vyplývá, že musíte mít našetřeno aspoň 10 % ceny nemovitosti. Dá se získat i hypotéka bez úspor. V tomto případě můžete využít jiný druh úvěru (stavební spoření, spotřebitelský úvěr).

4 Žádné dluhy

Banka si ověřuje v registru dlužníků, jestli nemáte nějaké aktuální dluhy. Zde bývá spousta klientů nemile překvapena. Objevují se nějaké nedoplatky. Často jsou to nedoplacené kreditky nebo špatně uzavřené účty či nebankovní (spotřebitelské) úvěry. Menší prohřešky banka toleruje. Pokud jste ale v insolvenci nebo exekuci, na hypotéku můžete rovnou zapomenout.

Pokud jste si už insolvencí prošel, pro banku jste až do výmazu z rejstříku rizikovým klientem a většina bank vám hypotéku 5 let po insolvenci neposkytne. Nicméně banky tyto případy řeší individuálně, záleží na důvodu insolvence, proč nastala a jak probíhala. Není tedy vyloučeno, že vám půjčku poskytne ještě před uplynutím 5 leté lhůty.

5 Zástava

Bance musíte poskytnout zástavu. Zástavou většinou bývá nemovitost, na kterou si hypotéku berete, do zástavy můžete dát i jinou nemovitost nebo nemovitostí více. Nesmí na nich být ale žádné jiné závazky.

Hypotéka

Při nákupu nemovitosti pomocí hypotéčního úvěru můžete dát do zástavy i jinou nemovitost než je ta kupovaná.

Zpět na obsah

Výhody hypotéky oproti ostatním úvěrům na bydlení

Hypotéka je pouze jedním z poskytovaných úvěrů na bydlení. Je ale zdaleka nejčastějším, protože je nejvýhodnější.

Spotřebitelský úvěr má podstatně vyšší úrok, proto se sjednává na kratší dobu. Výhodou je, že nemusíte ručit nemovitostí. Ideální je například při rekonstrukci bydlení.

Stavební spoření většinou nabízí nižší úrok než hypotéka. Dalšími výhodami je možnost doplatit úvěr kdykoliv a bez sankce, fixovat úrok dlouho dopředu či odečíst úroky z úvěru od základu daně až do výše 300 000 Kč. V některých případech nemusíte dokládat příjem ani zastavovat nemovitost. Navíc získáte státní příspěvek ke vkladům (maximálně 2 000 Kč, při spoření 20 000 Kč ročně).  Nevýhodou je, že ho nelze uzavřít hned, musíte spořit minimálně 2 roky. Také nutnost mít naspořenu minimální hodnotu cílové částky (většinou 30 % až 60 %) hraje výrazně ve prospěch hypotéky.

Na hypoteční úvěr stačí mít 10 - 20 % vlastních prostředků, je to tedy nejsnadnější cesta k financování nemovitosti. Úrok je u hypotéky sice většinou vyšší než u stavebního spoření, ale nemusíte spořit dopředu a dá se rozložit až na 40 let. Výše hypotéky je omezena pouze schopností žadatele danou částku splatit ve vybraném čase.

Zpět na obsah

Jak na nejlepší hypotéku 

Nejvýhodnější hypotéka je ta, která je žadateli šitá na míru a nejlépe odpovídá jeho možnostem. Při uzavírání hypotéky je tedy důležité promyslet několik kritérií:

  • Délka splácení – hypotéku můžete splácet až 40 let. Můžete si tak půjčit vysokou částku i s nižšími příjmy. Doporučujeme ale nebrat si hypotéku na hranici vašich možností, situace se může během let změnit a vy se můžete ocitnout bez prostředků na splácení.
  • Výše a způsob splácení – nastavení správné výše měsíční splátky je klíčové. Buďte opatrní a volte takovou výši měsíční splátky, kterou bez problému dokážete pokrýt i v případě ztráty zaměstnání či snížení jednoho z příjmů.
  • Při sjednávání hypotečního úvěru lze domluvit i progresivní způsob splácení (splátky se postupně navyšují) nebo odložení splátek. Je potřeba vždy dobře spočítat, co si budoucí dlužník může dovolit. Při nesplácení úvěru hrozí exekuce na nemovitost (z titulu uplatnění zástavního práva)
  • Doba fixace – jeden z nejdůležitějších prvků. Fixace určuje, jak dlouho budete využívat dohodnutou úrokovou sazbu a tedy po jak dlouhou dobu budete mít stejnou výši splátek.
  • Kratší doba fixace se vyplatí tehdy, pokud jsou úroky v době založení hypotéky vysoké a vy můžete počítat s tím, že budou klesat. Po uplynutí fixace můžete hypotéku bez jakýchkoliv sankcí doplatit nebo požádat o refinancování jinde, počítáte-li tedy s tím, že za 2-3 roky budeme mít dost prostředků, využijte kratší fixaci.
  • Delší fixaci je naopak dobré využít tehdy, když jsou úrokové sazby velmi nízké a dá se počítat s tím, že porostou.

Zpět na obsah

Pojištění schopnosti splácet

Při uzavírání hypotéky na nejnižší úrok požaduje většina poskytovatelů i uzavření pojištění schopnosti splácet. Tady je opravdu dobré spočítat a promyslet, jestli není lepší vzít o jednu desetinu vyšší úrok než se pojistit. Pojistka může být zbytečně drahá, nemusí krýt všechna rizika a platí jen po dobu fixace. Navíc vám správně nastavené životní pojištění může rizika pokrýt stejně a často levněji. Při výběru nejvýhodnější hypotéky srovnávejte vždy stejné nabídky bez započítání slevy při uzavření pojištění.

Zpět na obsah

Hypotéka

Je dobré si spočítat, zda není výhodnější vzít o jednu desetinu vyšší úrok než využít pojištění schopnosti splácet.

Na jaká úskalí můžete při žádosti o hypotéku narazit

1 Neprojdete posouzením bonity

Velmi častým důvodem nezískání hypotéky (žadatel neprošel úspěšně posouzením bonity), je nízký prokazatelný příjem, a to především u osob podnikajících jako OSVČ. Cca čtvrtina žadatelů o hypotéku pracuje jako OSVČ na živnostenský list. Pokud optimalizujete své příjmy, myslete dopředu na to, že pro hypoteční banku budete dokládat daňová přiznání. Pamatujte, že při posuzování se bude každá banka řídit tím, co jste přiznali finančnímu úřadu.

2 Odhadní cena nemovitosti je nižší než kupní cena

Častou překážkou k získání hypotéky je situace, kdy banka odhadne nemovitost na mnohem nižší zástavní hodnotu než je kupní cena. To je velká komplikace, protože výše úvěru se nepočítá z kupní ceny, ale z bankovního odhadu zástavní hodnoty nemovitosti. Pokud si zájemce vyberete nemovitost, na jejíž cenu má z vlastních prostředků méně než 80 %, může se stát, že nízký odhad zástavní hodnoty znemožní nemovitost profinancovat.

Zpět na obsah

Hypotéka pro mladé

Mladí lidé jsou v získávání hypoték znevýhodněni tím, že často nemají žádné vlastní prostředky a hypotéka je pro ně tedy nedosažitelná. Na tuto situaci reagoval stát zavedením Státní hypotéky pro mladé. Nevýhodou je, že stát půjčí pouze 2 miliony na koupi bytu a 2,4 miliony na koupi či výstavbu domu. Při dnešních cenách se jedná o poměrně nízké částky. Některé banky ale mají speciální výhodné nabídky pro mladé páry.

Nejnovější dotazy z oblasti: Hypotéka

Rezervační smlouva - odhad od banky nevyšel

02.03.2021

Dobrý den,

podepsali jsme rezervační smlouvu s RK a složili rezervační poplatek. Koupi nemovitosti nám ovšem zhatil odhadce nemovitosti, jelikož cenu nemovitosti odhadl o milion méně, než byla původní cena. Od banky tedy dostaneme nižší hypotéku a koupi si nemůžeme dovolit.

Je v tomto případě možné dostat zpět rezervační poplatek v plné výši? Rk nám tvrdí, že nám nevrátí vše, ale jen část, a to z toho důvodu, že museli platit právníka na vytvoření kupní smlouvy, kterou stejně podepisovat nebudeme a taky že nějaké peníze z toho dostanou prodávající…

Prodávající si rozmyslel prodej bytu

08.02.2021

Dobrý den,

potřebuji poradit co dělat, když prodávající si rozmysli prodej bytu, který nam meli do urciteho data předat. Podotýkám, ze máme schválenou hypotéku, podepsanou rezervační smlouvu a zaplacený rezervacni poplatek a podepsanou kupni smlouvu.

Pochopila jsem, ze budou platit pokutu za nedodrzeni smlouvy, ale to pro nás nic neřeší.. Koupili jsme ho za dobrou cenu a časem ceny stouply a je pro nás nepřijatelné hledat jiny byt, kdyz na tenhle jsme cekali několik měsíců. 

Děkuji za reakci.

Vyplacení zástavy v hotovosti

06.09.2020

Dobrý den,

kupujeme dům, prodávající jsou manželé, kteří se rozvádějí a jelikož se bude pozemek přeparcelovávat za účelem budoucí výstavby jednoho z manželů na pozemku vedle, je z časových důvodů nutné vyplatit zbytek jejich hypotéky, aby se zrušila zástava, zbytek se bude krýt hypotékou z naší strany.

Co si máme ohlidat? Jakou protihodnotu žádat za vyplacení zástavy? 

Děkuji.

Idealni polovina RD versus hypoteka napsana na jednoho spoluvlastnika

06.03.2020

Dobry den,

hypoteka je napsana pouze na me. Takze banka ma zastavni pravo na cely RD. V manzelstvi jsem daroval idealni polovinu manzelce, avsak hypoteka cela zustala na me. Jsme v procesu nesporneho rozvodu, kde mame u notare oddelene majetky, ze se do 3 let vyrovname.

Manzelka ted vsak vyhrozuje, ze chce prodat svoji idealni polovinu. Chce mi ji vsak prodat za daleko vetsi cenu, kterou stejne nemuzu zaplatit, protoze mam hypoteku uz na tento RD. Banka me informovala, ze by k prodeji poloviny musela dat souhlas a pokud by souhlas banka dala, musela…

Příjezd k nemovitosti - věcné břemeno

13.06.2019

Dobrý den,

prodávám nemovitost, k níž je zajištěn příjezd z veřejné komunikace přes společný dvůr (½ plochy) se sousední nemovitostí.

Financující banka kupujících podmiňuje uzavření hypotéky splněním podmínky vybudování samostatného příjezdu. Podmínka je splnitelná pouze při využití cca 3 m2 pozemku sousední nemovitosti. Jsou spoluvlastníci nemovitosti sousedící s prodávanou nemovitostí účastníkem řízení (vynucený účastník), když jediný příjezd k prodávané nemovitosti vede přes jejich pozemek? Bez uzavření dohody o věcném břemeni či odkupu části 3 m2…

Nákup bytu - list vlastnictví s exekucí

25.02.2019

Pěkný den přeji,

dovolil bych si Vás požádat o právní radu z oboru realit. Jsem budoucí kupující který si sjednává hypotéku na koupi bytu, je zaplacena rezervační záloha. Na LV prodávajícího je uvedeno zástavní právo smluvní (zbylá část nedoplacené hypotéky), s tím souhlasím a plánoval jsem doplatit z načerpaného úvěru.

Nyní se ale objevila na LV prodávajícího exekuce (prodávající tvrdí že jde o částku 10.000 za údajnou nezaplacenou pokutu z minulé doby) a slíbil že ji dnes zaplatí po domluvě s exekutorem a exekuce z LV zmizí.

Teď můj dotaz …

Přepis 1/2 domu na přítele + přepis hypotéky

29.10.2018

Dobrý den, s přítelem jsme 2 roky zpět koupili RD na hypotéku. Nyní se rozcházíme a chceme vyřešit vše domluvou. Dohodli jsme se, že přítel zůstane v RD a přepíše si na sebe hypotéku. RD je na katastru napsaný 1/2 na přítele a 1/2 na mne. Tak stejně hypotéka 1/2 a 1/2. Chci se zeptat, jaké jsou možnosti při přepisu na katastru, zda je nejjednodušší cesta darovací smlouva mé poloviny příteli? Popřípadě jak tuto situaci nejefektivněji řešit? Děkuji za odpověď. Barbora

SJM - dům na manželově pozemku

07.05.2018

Dobrý den, obracím se na Vás s dotazem, který se týká SJM. Manžel před svatbou koupil pozemek, je jeho jediným vlastníkem. Nyní chceme společně zažádat o hypotéku na stavbu domu. Je možné abychom měli společný dům na manželově pozemku? Pokud by to možné nebylo - i dům by byl psán pouze na něj? Nebo spadá dům do SJM? Nebo bude v katastru napsán pouze manžel jako vlastník pozemku? Děkuji za odpověď. Zdenka

Odstoupení od smlouvy s RK

14.02.2018

Dobrý den, začal jsem jednat s RK o koupi rodinného domu. Začal jsem si vyřizovat hypotéku a zjistil, že i přes podpis kupní smlouvy nabízí realitní kancelář i majitelé dům dalším zájemcům. Mohu od smlouvy nějak odstoupit za porušení podmínek zapsaných ve smlouvě ze strany RK bez nějaké pokuty pro mě? A bude mi vrácen rezervační poplatek, který byl složen před podpisem kupní smlouvy? Předem děkuji za odpověď.

ZÍSKEJTE NABÍDKY OD MAKLÉŘŮ. VYBERTE SI TOHO NEJLEPŠÍHO.

Porovnejte si nezávazně hodnocení realitních kanceláří a makléřů, výši jejich provize a rozsah služeb a rozhodujte se na základě reálných zkušeností dalších klientů.

Pokračovat
Profily makléřů
Upozornění: Odpovědi v realitní poradně vyjadřují názor realitních makléřů na danou problematiku. Dané odpovědi nelze považovat za jediné možné správné. Portál Srovnání Makléřů.cz nemůže nést odpovědnost za škody způsobené použitím nebo důvěrou v informace obsažené na těchto stránkách.

ZÍSKEJTE NABÍDKY OD MAKLÉŘŮ. VYBERTE SI TOHO NEJLEPŠÍHO.

Porovnejte si nezávazně hodnocení realitních kanceláří a makléřů, výši jejich provize a rozsah služeb a rozhodujte se na základě reálných zkušeností dalších klientů.

Pokračovat
Profily makléřů

98%

klientů doporučuje tento portál
Zobrazte si naše reference

SPOLUPRACUJÍCÍ REALITKY

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Další informace Rozumím