Jak postupovat při prodeji nemovitosti

Pokud jste se rozhodli prodat svoji nemovitost, ať už samostatně nebo přes realitku je důležité nevynechat žádný z kroků, který vám pomůže bytdůmpozemek prodat co nejrychleji a za co nejvíce peněz. V našem článku jsme shrnuli ideální postup, jak prodat nemovitost, do 6 kroků. Tento postup platí jak pro prodej bytu v osobním vlastnictví, tak pro prodej domu či pozemku.

1 Připravte všechny důležité dokumenty k nemovitosti

Ať už prodáváte nemovitost bez realitky a bez provize nebo ve spolupráci s realitním makléřem, je dobré si hned na začátku připravit veškeré dokumenty, které budete v průběhu prodeje potřebovat. Zároveň si ověříte, že je vše pro prodej v pořádku a nečeká vás žádné nepříjemné překvapení. Nachystejte si nabývací dokument (kupní smlouvu pro nemovitost v osobním vlastnictví či právo na užívání bytu pro družstevní byt), projektovou dokumentaci, schémata nemovitosti, výpis z katastru nemovitostí, který potvrdí, že na nemovitosti nevázne žádné věcné břemeno atd. Máte-li nemovitost ve společném vlastnictví, připravte si také souhlas spoluvlastníka s prodejem. 

Zpět na obsah

2 Určete správnou nabídkovou cenu

Nastavení správné nabídkové ceny je při prodeji nemovitosti jednou z nejzásadnějších věcí. Ovlivňuje jak rychlost prodeje, tak to, za kolik se nemovitost skutečně prodá. Pokud nastavíte cenu příliš nízko, prodáte byt sice rychle, ale pod cenou a připravíte se tak o peníze. Naopak kvůli nereálně vysoké ceně se váš byt může stát dlouhodobě neprodejným. Následné zlevňování budí nedůvěru a lidé o nemovitost ztrácí zájem. Nakonec se prodá za nižší cenu, než je tržní a prodej se protáhne.

Jak odhadnout cenu nemovitosti při prodeji? Nejjistější je se obrátit na zkušeného makléře, který má jak znalosti, tak prostředky, jak cenu správně určit. Není dobré stanovovat cenu bytu podle podobných nemovitostí na realitních serverech. Skutečná prodejní cena těchto nemovitostí může být o dost nižší a vy tak nasadíte zbytečně vysokou cenu. Nikdo vám také nezaručí, že tyto ceny nejsou příliš nízké. Srovnávat nemovitosti v inzerci je navíc složité, o ceně nemovitosti rozhodují i stav, dispozice, orientace vůči světovým stranám nebo existence výtahu atd.

Cenu nemovitosti může ovlivnit i případná právní vada. Prodáváte-li dům či byt s hypotékou, s věcným břemenem či ve spoluvlastnictví, cena se může lišit od ceny stejné nemovitosti bez právní vady. 

Zpět na obsah

3 Nemovitost dobře odprezentujte

V postupu prodeje nemovitosti nesmí chybět prezentace nemovitosti. Můžete mít sebelepší byt či dům, ale když ho nedokážete správně odprezentovat, nemusí si najít dobré zájemce.

Základem je homestaging. Pod tímto pojmem se skrývá jednoduchá příprava nemovitosti na prodej. Vaším cílem je, aby se byt či dům líbil co největšímu počtu zájemců. Většina preferuje čistý, vzdušný a útulný byt. Na začátku tedy především důkladně ukliďte, odstraňte všechny osobní věci a ponechte pouze nutný nábytek. Proveďte drobné lokální opravy, případně vymalujte. Do pokojů můžete umístit malé doplňky, které působí útulně, jako vázu s kytkami, obraz či zajímavou lampu. Pokud prodáváte dům, upravte i jeho okolí (zahrada, příjezdová cesta, plot).

Jakmile připravíte dům či byt na inzerci a prohlídky, je čas začít inzerovat. Při inzerci hrají důležitou roli fotografie. Dnes je už samozřejmostí nafocení bytu fotografem s profesionální výbavou (osvětlení, širokoúhlý objektiv, případně i dron). Profesionál ví, jak nemovitost nafotit, s jakým světlem a z jakého úhlu tak, aby působil prostorně, světle a útulně. Dobré fotografie dokážou na první pohled zaujmout, zatímco špatné odradí. Při prodeji nemovitosti přes realitní kancelář požadujte pouze profesionální fotografie.

Fotografie zaujme na první pohled, ale text přesvědčí potenciálního zájemce, aby se domluvil na prohlídce. Musí proto být atraktivní a srozumitelný. Uveďte do něj vše důležité, nevynechejte nic zásadního. Popište vše pravdivě, bez pravopisných a stylistických chyb. Dobré realitní kanceláře a realitní makléři využívají copywritery, kteří napíšou text profesionálně a na vysoké úrovni.

Máte skvělý text a fotky, teď už jen správně inzerovat. Realitní servery jsou základ. Existuje mnoho realitních serverů, avšak nejnavštěvovanější jsou 2 až 3. Dobrým prodejním nástrojem je i banner na nemovitosti, především u domů je to nezbytnost. Častými kupci jsou totiž lidé z okolí. Využít můžete i sociální sítě. Pokud prodáváte přes realitní kancelář, součástí provize by měla být celá řada marketingových nástrojů. Vedle inzerce na realitních serverech, sociálních sítích a banneru je dnes už standardem videoprohlídka, vlastní web nemovitosti či 3D vizualizace.

prodej bytu bez realitky

Kvalita prezentace nemovitosti je nesmírně důležitá. První dojem uděláte pouze jednou.

Zpět na obsah

4 Nepodceňte jednání se zájemci

Ne každý zájemce je dobrý zájemce. Ideální je ještě před prohlídkou bytu vyloučit realitní makléře, kteří vás chtějí nalákat na spolupráci. Dále je třeba filtrovat lidi, kteří nemají zajištěno financování, ve skutečnosti hledají něco jiného, realitní "turisty"atp. Už po telefonu prověřte, že si pořádně přečetli inzerát a na prohlídce je nepřekvapí, že dům nemá výtah nebo místnosti jsou průchozí. Zkušený makléř dokáže neseriozní zájemce odlišit, pro samoprodejce je to složité a tak často ztrácí čas zbytečnými prohlídkami.

Důležitá je i taktika vyjednávání s vážnými zájemci. Ti často na prodejce vyvíjejí tlak ohledně ceny a je těžké se rozhodnout, jestli na slevu kývnout či raději počkat na dalšího zájemce. Samoprodejci na slevu většinou kývnou, nechtějí už prodej protahovat a ztrácet čas hledáním nového kupce. Tím ale často přijdou i o statisíce. Více informací o vyjednávacích taktikách zájemců nalezente zde.

Zpět na obsah

5 Smlouvy připravte s právníkem

Máte zájemce a teď už je potřeba jen vše smluvně zajistit. Nedoporučujeme se do toho pouštět bez zkušeného právníka, specializovaného na realitní právo. Na internetu sice naleznete vzory kupní či rezervační smlouvy, ale ty nejsou šité na míru vaší nemovitosti a vaší situaci a můžou celý proces zkomplikovat. Především pokud prodáváte např. nemovitost s hypotékou či jinou právní vadou, je důležité zapojit odborníka. Nedoporučujeme tedy používat jakékoliv smlouvy stažené z internetu. Při prodeji nemovitosti se můžete setkat s následujícími smlouvami:

Rezervační smlouva

Smlouva, která popíše veškeré ústně dohodnuté podmínky a definuje rezervační zálohu. Smluvní strany často rezervační smlouvu opomíjejí nebo ji podceňují, je to ale důležitá pojistka pro obě strany. Dává jak kupci, tak prodejci jistotu, že si prodej či koupi nerozmyslí a druhá strana neztratí čas. A když si ho rozmyslí, dostane finanční kompenzaci uvedenou ve smlouvě. 

Kupní smlouva o prodeji nemovitosti

Zákonem stanovený dokument, který musí být sepsán při každém prodeji nemovitosti. Obsahuje veškeré dohodnuté podmínky prodeje a slouží jako podklad pro případné budoucí spory. Už proto je v zájmu obou stran, aby byla sepsána co nejdůkladněji, se všemi detaily. Kupní smlouva slouží jako základ pro vpis do katastru nemovitostí. Jedna kopie musí být notářsky ověřená.

Dohoda o úschově kupní ceny

Jelikož se kupující stává majitelem nemovitosti až po převodu v katastru nemovitostí, je pro něj bezpečnější složit celou částku kupní ceny do úschovy, ze které bude po převodu vyplacena prodávajícímu. Předejde se tam případným problémům, které by mohly nastat v okamžiku, kdy k převodu z nějakého důvodu nedojde a peníze jsou už u prodávajícího (např. smrt majitele).

Typy úschovy jsou: advokátní, notářská, bankovní či u realitní kanceláře. Každá má své výhody a nevýhody. Nejčastěji využívanou je advokátní či notářská úschova. Notářská vás přijde dráž. Bankovní je sice nejbezpečnější, ale často neflexibilní.

Ve smlouvě o úschově dohodněte, co se bude dít s penězi, pokud katastr vklad neprovede. 


Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Návrh na vklad se podává na katastr nemovitostí na vzorovém formuláři, který je k dispozici zde. Formulář si všechna potřebná data sám natáhne, stačí pouze zadat název katastrálního území, číslo listu vlastnictví a osobní údaje smluvních stran. Přiložte jednu kopii kupní smlouvy, kolek v hodnotě 2 000 Kč a zašlete či doneste na příslušný katastrální úřad. 

Zástavní smlouva

Zástavní smlouvu je nutné podepsat v případě, kdy bude kupující na koupi nemovitosti čerpat hypotéku. Je nezbytným dokumentem pro návrh na vklad zástavního práva. Banka ji uzavře s kupujícím i prodávajícím. Zástavní smlouvu vypracuje banka, která poskytuje hypotéku. Smlouva je po podpisu zapsána do katastru nemovitostí. Banka vyplatí peníze do úschovy na základě vložení zástavní smlouvy na katastr (tzv. čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva).

jak prodat byt

Nedoporučujeme používat jakékoliv smlouvy stažené z internetu bez revize právníkem.

Zpět na obsah

6 Ještě trocha administrativy

Při předání bytu či domu sepište předávací protokol. Důkladně do něj popište stav nemovitosti, veškeré její vybavení a jeho technický stav. Předejdete tak případným budoucím sporům s kupujícím. Nakonec nezapomeňte na odhlášení se u dodavatelů energií (elektřina, plyn, voda). Pokud jste v bytě měli trvalý pobyt, zařiďte si nové doklady.

Zdá se Vám, že je to ná Vás moc? Zvažte, zda pro Vás není lepší vyhledat ověřeného realitního makléře,


Autor Ing. Ondřej Kosina

Nejnovější dotazy z oblasti: Prodej nemovitosti

Odmítání předání nemovitosti i přes pokutu

21.05.2021

Dobrý den, jak postupovat, když prodávající odmítá předat nemovitost ke smluvně určenému datu? Předání je ve smlouvě nejpozději ke konkrétnímu datu, vklad vlastnického práva na kupujícího již proběhl. Prodávající se má kam odstěhovat, nicméně se přestěhovat nechce a tvrdí, že bude klidně platit smluvní pokutu (500 Kč/den) z prodlení předání. Jak se lze v takovém případě bránit? Děkuji. O. Gahura

Prodej bez realitky nebo s realitkou?

07.03.2021

Dobrý den,

rozhoduji se mezi prodejem svého bytu s realitkou (makléřem) a samostatně bez RK. Na internetu existuje nyní mnoho služeb, které mi pomohou s prodejem a kde ušetřím za provizi realitce. Opravdu to je tak jednoduché? Není lepší prodej s RK? Resp. co je pro mě výhodnější? Nevyznám se v tom, prodej řeším poprvé.

Děkuji,

Jana H.

Ideální polovina RD - vyplacení

15.11.2020

Dobrý večer,

s bývalou přítelkyní vlastníme každý ideální polovinu RD, který je těsně před dokončením rekonstrukce. Já mám na sebe hypotéku, kde je bývalá řítelkyně vedená jako spoludlužník.

Bohužel nejsme jeden druhého schopni vyplatit, bývalá přítelkyně dům prodat nechce, naopak se tam chce nastěhovat a RD užívat s tím, že mi nebude bránit v přístupu do nemovitosti. Je toto možné a jak lze situaci, prosím, řešit?

Děkuji za odpověď.

L.

Prodej bytu s neplatícím nájemníkem

10.11.2020

Dobrý den,

chtěl bych koupit byt. V bytě ale protiprávně zůstává neplatící nájemník i po uplynutí výpovědní lhůty od stávajícího majitele bytu. Jaké mám prosím možnosti tuto situaci v případě koupě bytu vyřešit? S nájemníkem jsem nikdy neměl žádný smluvní vztah. Jakým způsobem mi majitel může předat byt, když podle zákona do něj nesmí vstoupit, pokud ho - i protiprávně - okupuje nájemník?

A jak je to s převodem plateb za energie? Majitel tyto platby po prodeji odhlásí, ale já nemám povinnost je ihned na sebe přihlásit a platit dál za okupovaný byt…

Spolumajitel nereaguje - prodej nemovitosti

17.09.2020

Dobrý den,

chceme odkoupit chátrající nemovitost v našem okolí. Vlastníky této nemovitosti jsou 3 lidé. Jeden vlastní 1/3, druhý vlastní 1/3 a třetí vlastní také 1/3.

Jeden vlastník odmítá jakkoliv komunikovat s námi, s ostatními spoluvlastníky, s úřadem obce, do které nemovitost spadá, s policií (dům svým stavem ohrožuje okolí). Zbývající dva vlastníci chtějí nemovitost prodat.

Obáváme se, že když od obou vlastníků 1/3 odkoupíme jejich podíl, do domu se nastěhujeme a opravíme ho, ozve se vlastník zbylé 1/3 a bude chtít odprodat svůj podíl,…

Dědictví - jak postupovat

20.08.2020

Dobrý den,

zjistila jsem, že jsem po mojí mamince zdědila pole a další pozemky. Zemřela mi již před mnoha, mnoha lety. Nemovitost je zapsaná v katastrálním úřadě na moje jméno, ale nemohu po mamince najít žádnou smlouvu. Chtěla bych pozemek prodat. Jak v takovém případě postupovat? Kde mohu smlouvu či jiný dokument prokazující vlastnictví získat?

Děkuji. Piňosová

Prodej domu - skryté závady

13.07.2020

Dobrý den,

prodala jsem dům po matce a po roce se mi ozvali noví majitelé skrze skryté zavady (prasklá střecha, dum neni odizolovan atd, coz bylo při nakupu).

Kdo je v právu a jak moc? Jsem zcela vyřízená, nevím co dělat. Zda platit či oponovat. Zda shánět právnika atp.

Děkuji.

E.K.

ZÍSKEJTE NABÍDKY OD MAKLÉŘŮ. VYBERTE SI TOHO NEJLEPŠÍHO.

Porovnejte si nezávazně hodnocení realitních kanceláří a makléřů, výši jejich provize a rozsah služeb a rozhodujte se na základě reálných zkušeností dalších klientů.

Pokračovat
Profily makléřů
Upozornění: Odpovědi v realitní poradně vyjadřují názor realitních makléřů na danou problematiku. Dané odpovědi nelze považovat za jediné možné správné. Portál Srovnání Makléřů.cz nemůže nést odpovědnost za škody způsobené použitím nebo důvěrou v informace obsažené na těchto stránkách.

ZÍSKEJTE NABÍDKY OD MAKLÉŘŮ. VYBERTE SI TOHO NEJLEPŠÍHO.

Porovnejte si nezávazně hodnocení realitních kanceláří a makléřů, výši jejich provize a rozsah služeb a rozhodujte se na základě reálných zkušeností dalších klientů.

Pokračovat
Profily makléřů

98%

klientů doporučuje tento portál
Zobrazte si naše reference

SPOLUPRACUJÍCÍ REALITKY

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Další informace Rozumím