Informace, rady a tipy z realitního trhu

Blog

V této sekci Vám pravidelně přinášíme zajímavé informace, rady, tipy a návody z realitního trhu. Dozvíte se řadu praktických informací, které Vám pomohou lépe prodat či pronajmout nemovitost.

Jak bezpečně prodat či koupit družstevní byt

Jak bezpečně prodat či koupit družstevní byt

Koupě nebo prodej družstevního bytu se od toho v osobním vlastnictví liší, a i když na první pohled může vypadat nevýhodně a třeba i riskantně, má pro kupujícího i spoustu výhod. Je ale třeba si dát na pár věcí pozor. Družstevní byt totiž nikdy nevlastníte, jeho vlastníkem zůstává družstvo a vy vlastníte družstevní podíl s právem nájmu tohoto bytu. Jde z právního hlediska o jinou formu vlastnictví, kterou upravují jiné zákony. Jak tedy takový byt prodat nebo koupit, aby bylo vše v pořádku? 

Prodej družstevního bytu se v mnohém liší od běžného prodeje bytů v osobním vlastnictví. Před prodejem musí prodávající učinit několik kroků: 

1 Zjistěte podmínky prodeje bytu na družstvu

Jelikož je prodávající členem družstva, jehož podíl chce právě prodat, musí jakýkoliv prodej začít návštěvou družstva. Tam je nutné zjistit, jestli platí nějaká omezení pro převod družstevního podílu. Bytové družstvo nemá právo převod zamítnout, stanovy družstva ale můžou zakázat členství právnických osob, cizinců nebo cizinců bez trvalého pobytu v České republice. Pokud je však kupující občan ČR a fyzická osoba, družstvo ho jako člena odmítnout nemůže a nesmí po něm ani žádat přihlášku a nový členský vklad. Má ale právo žádat úhradu převodního poplatku, který bývá obvykle o něco vyšší než poplatek katastru nemovitostí

2 Ověřte, že máte splacenou anuitu a nemáte pozastavené členství

Při prodeji je důležité doložit, že prodávající nemá vůči družstvu žádné pohledávky. Družstvo může mít úvěry, které se promítnou do celkového měsíčního nájemného. V tzv. evidenčním listu, který se vystavuje u družstevních bytů, zjistíte celkovou výši měsíčních nákladů. K měsíčnímu nájmu se také připočítává případná nesplacená anuita (nesplacená část úvěru na jeden družstevní podíl, za který družstvo byty koupilo či nechalo postavit). Pokud anuita není splacena, musí dojít ke snížení ceny bytu o její výši. 

Nesplacená anuita

Při prodeji družstevního bytu je velmi důležitá nesplacená anuita, kterou je nutné odečíst z nabízené ceny za byt.

3 Zajistěte platnou smlouvu o prodeji družstevního podílu

Bytová družstva mají často vlastní formuláře, které slouží k převodu družstevního podílu na nového majitele. Bohužel ve většině případů neodpovídají současným právním normám a formulář je potom neplatný. Ačkoliv může družstvo vyplnění formuláře požadovat, my doporučujeme vždy zajistit i smlouvu o převodu. S tou vám nejlépe poradí profesionální realitní makléř. Smlouvu poté stačí zaslat či zanést osobně na družstvo.

4 Nastavte správnou cenu

Stejně jako u bytu v osobním vlastnictví hraje při prodeji družstevního bytu velkou roli správné nastavení ceny. S jejím určením vám nejlépe pomůže makléř, který zná dobře trh a umí přihlédnout ke všem okolnostem. Před odhadem si připravte potvrzení o (ne)splacené anuitě a bezdlužnosti družstva. K navýšení ceny může pomoct písemné potvrzení družstva, že převede byt do roka do osobního vlastnictví člena družstva. Díky tomuto potvrzení má kupující možnost získat předhypoteční úvěr a bude ochoten zaplatit vyšší cenu.

5Připravte byt na prodej

Pokud máte za sebou předchozí kroky, můžete začít byt prodávat stejně jako byt v osobním vlastnictví. Nezapomeňte jej profesionálně nafotit, udělat homestaging a poutavě ho inzerovat na správných místech. Více o postupu při prodeji bytu zde.

Prodejní cena a příprava

I u prodeje družstevního bytu je nesmírně důležité nastavení správné prodejní ceny a kvalitní příprava před samotným prodejem.

Koupě družstevního bytu má své výhody i nevýhody

Jak jsme již zmínili, především nekupujete byt, ale družstevní podíl. Z právního hlediska jde tedy o odlišnou formu vlastnictví. Nejste majitelem nemovitosti, tím je družstvo jako právnická osoba. Koupě takového bytu má své výhody, ale i nevýhody. Družstevní byty bývají zpravidla levnější než ty v osobním vlastnictví, někdy až o 30%, na druhou stranu si na ty ve starší zástavbě nemůžete vzít hypotéku (pouze předhypoteční úvěr). Nové družstevní byty v novostavbách většinou umožňují postupné splácení bez hypotéky. Výhodou družstevních bytů je, že nemusíte platit daň z nabytí nemovitosti a pokud byl prodávající členem družstva aspoň 5 let, neplatí ani daň z příjmu. Prodej družstevního bytu může proběhnout velmi rychle. Kupující se stává okamžitě členem družstva a prodávající dostane ihned svoje peníze. 

Při koupi je ale třeba být opatrný a dodržet pár pravidel bezpečné koupě:

1 Důkladně prověřte vlastnictví družstevního bytu

Při koupi družstevního bytu vždy vyžadujte aktuální potvrzení přímo od družstva, že prodávající je majitelem družstevního podílu. Jakéhokoliv staré dokumenty už nemusí být platné, byt mohl prodávající už předtím prodat či ho družstvo mohlo vyloučit. Také chtějte potvrzení o bezdlužnosti vůči družstvu a údaje o výši anuity. Zajímejte se o celkový stav domu a případné budoucí investice družstva, které by mohly výrazně navýšit vaše měsíční splátky. 

2 Koupě družstevního bytu na hypotéku není možná

Zatímco u nových družstevních bytů můžete kupní cenu splácet postupně, u starších to možné není a bohužel na družstevní podíl není možné získat ani hypotéku. Jedinou cestou je získání potvrzení přímo od družstva, že vám bude družstevní byt převeden nejpozději do roka do osobního vlastnictví a vy tak získáte předhypotéční úvěr. Případně je možné ručit jinou nemovitostí.

Nákup družstevního bytu

Nákup družstevního bytu na hypotéční úvěr je problematický a v některých případech zcela nemožný.

3 Ověřte, co všechno vám může družstvo dle stanov zakázat

Družstvo může majiteli podílu dovolit či nedovolit spoustu věcí. Ve stanovách může být zakázáno prodat byt cizinci či právnické osobě. Stanovy družstva mohou zakázat i spoluvlastnictví družstevního podílu kromě společného členství manželů. Souhlas družstva je nutný i pro rekonstrukce a jakékoli stavební úpravy v bytě. Pokud plánujete byt pronajmout, i v tomto případě budete potřebovat souhlas družstva. Jelikož se v tomto případě jedná o podnájem (nájemníkem jste totiž už vy), musí s ním majitel bytu (družstvo) souhlasit. Některá družstva mají ve stanovách úplný zákaz podnájmu, jiná podnájmy umožňují, nicméně vždy doporučujeme si toto ověřit před koupí. 

4 Největší nevýhodou je možnost vyloučení z družstva

Zatímco o byt v osobním vlastnictví můžete přijít pouze nesplácením hypotéky nebo zadlužením, o družstevní podíl můžete být připraven vyloučením člena z družstva. To se může stát v případě, pokud opětovně a přes výstrahu hrubě porušíte povinnosti vyplývající z nájmu (neplatíte-li povinné platby, rušíte noční klid nebo provádíte nepovolené stavební úpravy) nebo jste pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo na osobě, která bydlí v domě, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází.

Když vás družstvo vyloučí, přijdete o právo bydlet v bytové jednotce. Družstvo při vyloučení vyplácí jen tzv. vypořádací podíl, který neodpovídá kupní ceně bytu. Proti vyloučení se lze odvolat nebo podat žalobu k soudu. 

Chcete prodat družstevní byt za co nejvyšší cenu? Bez profesionálního makléře se dnes neobejdete. My vám takové makléře pomůžeme najít.

98%

klientů doporučuje tento portál
Zobrazte si naše reference

SPOLUPRACUJÍCÍ REALITKY

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Další informace Rozumím