Průvodce prodejem bytu

Důležité informace jak pro samoprodejce, tak pro případ prodeje bytu přes realitní kancelář. Jednotlivé kapitoly Vám dají základní informace o tom, na co vše je nutné myslet při prodeji bytu.

image

1. PODKLADY K PRODEJI BYTU

Pokud jste se rozhodli prodat svůj byt - ať už samostatně nebo přes realitku - nejprve si zajistěte veškeré dokumenty k bytu. Jedná se např. o nabývací titul (kupní smlouvu na byt v osobním vlastnictví), právo na užívání bytu (družstevní vlastnictví), projektovou dokumentaci k bytu či zaměření bytu, získání schémat k bytuprůkaz energetické náročnosti budovy (PENB) atp. V případě prodeje bytu PENB většinou získáte od SVJ či BD. Dále je nutné předem zjistit, zda se na (součást) vámi prodávaného bytu nevztahuje předkupní právo.

image

2. STANOVENÍ PRODEJNÍ CENY BYTU

Nastavení správné prodejní ceny je jednou z nejzásadnějších věcí při prodeji bytu. Ovlivňuje jak výši realizační ceny, tak rychlost prodeje. Při špatně nastavené prodejní ceně se buď připravíte o peníze z důvodu prodeje bytu pod cenou nebo se naopak byt stane neprodejným (nastavení nereálně vysoké ceny).

O stanovení správné prodejní ceny bytu a jednotlivých metodách jejího určení pojednává samostaný článek na našem blogu "Jak stanovit prodejní cenu nemovitosti".

Nastavení správné prodejní ceny je jednou z nejdůležitějších věcí při prodeji bytu

image

3. PREZENTACE BYTU

Homestaging

Homestaging je jednoduše příprava nemovitosti na prodej. Alespoň o základním homestagingu by měl popřemýšlet každý (včetně samoprodejců). Základní věci zvládnete sami a nebude Vás to (skoro) nic stát. Základem je důkladný úklid, drobné lokální opravy, případné vymalování bytu, úklid osobních věcí, rodinných fotografií, vybavení koupelen (fény, zubní pasty, kartáčky, ručníky apod.), kuchyňských linek, oblečení atd. Cílem je v očích potenciálních zájemců byt  co nejvíce zatraktivnit.

Podrobněji se o homestagingu a jeho vlivu na prodejní cenu si dočtete v samostatném článku "Homestaging aneb jak udělat nemovitost atraktivnější".

Nafocení bytu

V dnešní době by mělo být samozřejmostí nafocení bytu fotografem s profesionální výbavou (osvětlení, širokoúhlý objektiv, případně i dron). Samozřejmost by to neměla být pouze pro realitní makléře, ale i pro schopnější samoprodejce. Jedná se o investici, která většinou nepřesáhne 1 000 Kč. Odlišení se od ostatních bytů v inzerci je však značné.

Vzhledem k prodejní ceně či výši provize RK se jedná o zanedbatelnou částku. Bohužel je však stále běžné, že realitní kanceláře a makléři s provizí i více jak 100 000 Kč fotí interiéry bytů běžným telefonem. Pokud prodáváte byt exkluzivně s realitní kanceláří, smluvně trvejte na profesionálních fotografiích!

Více o focení interiérů bytů nalezete pod odkazem "Prezentace nemovitosti" (TBD).

Nafocení bytu profesionálním fotografem by měla být samozřejmost

Text inzerátu

Text inzerátu by se neměl vůbec podceňovat. Cílem je udělat atraktivní (a pravdivý) popis bytu. Zdůrazněte jeho výhody. Pozor na pravopisné chyby a strukturu textu. Ti nejlepší realitní kanceláře a realitní makléři využívají specialisty - copywritery (textaře reklamních sdělení). Text takového inzerátu upoutá na první přečtení a jeho úroveň bude výrazně vyšší oproti "konkurenčním" inzerátům.

Upřímně pouze dobrý text inzerátu Vám však byt neprodá a mnoho samoprodejců a bohužel i realitních makléřů může namítat, že to není důležité a že se jedná nepodstatný detail.. Pokud však hodláte prodat svůj byt za co nejvyšší cenu, tak tomu musí odpovídat i celková kvalita prezentace nemovitosti.

Více o úloze copywritera v realitním oboru uvádíme v samostatném článku "Úloha copywritera v realitním oboru".

Inzerce bytu

"Hodit na internet" inzerát bytu dnes již nestačí. Existuje mnoho realitních serverů, avšak nejdůležitější jsou cca 3 - 4 realitní servery. Mějte na paměti, že servery typu bez realitky jsou hojně navštěvované samotnými realitními makléři, kteří se Vás budou snažit přesvědčovat o svých kvalitách.

Další často opomíjenou možností inzerce bytu je výroba banneru (plachty) na okna bytu (pokud zrovna nebydlíte v 12. patře bytového domu). Zájemci z okolí bývají nejčastějšími kupci. Jedná se o investici v řádu stokorun. Existují on-line tiskárny, které Vám přes internet plachtu vyrobí a zašlou na jakoukoliv adresu. Pokud prodáváte byt přes realitku, smluvně trvejte na zajištění plachty na vaší nemovitost!

Nejlepší realitní makléři dále používají při inzerci kromě výše uvedeného i sociální sítě, případně - pokud se jedná výjimečnou nemovitost - vyrobí i vlastní web spolu s nastavením PPC reklam anebo například zorganizují den otevřených dveří.

Mějte na paměti, že servery typu bez realitky jsou často navštěvovány přímo realitními makléři

image

4. VYJEDNÁVÁNÍ SE ZÁJEMCI

Při prohlídkách bytu je třeba filtrovat solidní zájemce. Ne každý zájemce je hoden toho, abyste s ním "ztráceli" čas prohlídkami bytu. Pokud prodáváte byt samostatně, je potřeba zejména odlišit realitní makléře od skutečných zájemců. Dále je třeba filtrovat lidi, kteří nemají zajištěno financování, dále realitní "turisty" atp.

Při prohlídce nemovitosti byste neměli být osobní ve vztahu k nemovitosti. Měli byste si držet "odstup". Dále je nutné zvolit správnou taktiku vyjednávání s vážnými zájemci. Kdy kývnout na slevu z kupní ceny bytu a kdy radši počkat na dalšího zájemce. Špatným vyjednáváním můžete přijít o statisíce. Pokud jste samoprodejce a byt prodáváte poprvé, je bohužel docela složité zachovat chladnou hlavu a nepodlehnout tlaku.

Špatnou taktikou vyjednávání s kupujícími můžete přijít o statisíce

image

5. SMLOUVY

V případě, že zájemce projeví vážný zájem o byt, nastává další fáze prodeje bytu, a to je řešení smluv. Doporučuje se vše řešit s právníkem a rozhodně se nespoléhat na smlouvy stažené z internetu. Níže uvádíme možný příklad pro prodej bytu v osobním vlastnictví.

a) Rezervační smlouva

Zprvu je dobré podepsat se zájemcem rezervační smlouvu a zajistit složení rezervační zálohy pro případ, kdy by si to zájemce rozmyslel a Vy byste přišli o svůj čas (peníze). Více o rezervačních smlouvách naleznete v samostatné sekci naší poradny. Případně se můžete podívat, jak taková rezervační smlouva může vypadat.

b) Kupní smlouva

Následuje kupní smlouva, jejíž vzor si můžete prohlédnout zde. Otázky a odpovědi ohledně kupních smluv naleznete v poradně.

c) Dohoda o úschově kupní ceny

O možnostech úschov kupních cen máme pro Vás připraven samostatný článek, kde probíráme jednotlivé typy úschov: advokátní, notářská, bankovní či u realitní kanceláře. Na vzorovou smlouvu ohledně úschovy finančních prostředku u advokáta se můžete podívat zde.

d) Návrh na vklad vlastnického práva

Návrh na vklad se podává se na katastr nemovitostí. Vzorový formulář je k dispozici zde.

e) Zástavní smlouva

Zástavní smlouva je určena pro případ, kdy si zájemce bere hypotéku na pořízení bytu. O zástavním právu je zřízena samostatná sekce v poradně.

f) Daňové přiznání ohledně zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí

Pro určení výše daně je potřeba doložit znalecký posudek. Vzor daňového přiznání naleznete zde.

g) Předávací protokol

Předávací protokol se doporučuje podepsat pro případné budoucí řešení sporů s kupujícím. Je v něm uvedeno veškeré vybavení bytu, jeho technický stav atd. Kupující tímto souhlasí s předáním nemovitosti v daném stavu.

Rozhodně se nespoléhejte na smlouvy stažené na internetu

image

6. ZMĚNA ÚDAJŮ

Nakonec nesmíte zapomenout na odhlášení dodavatelům energií (elektřina, plyn, voda), oznámení úřadům, bankám atd. Dále pokud jste v bytu měli i trvalý pobyt, tak i případné zařízení nových dokladů apod.

Zdá se Vám to hodně?

Zvažte, zda pro Vás není lepší vyhledat ověřeného realitního makléře, který by Vám pomohl. Ve většině případů se Vám to vyplatí; získaná částka za prodej bytu může být často vyšší - i v případě stotisícové provize pro realitní kancelář - než v případě samoprodeje.

Jak vybrat ověřeného makléře? Dávejte na doporučení, realitního makléře si pořádně prolustrujte, ověřte si jeho reference a hodnocení. Trvejte na písemné (exkluzivní) smlouvě. Ve smlouvě mějte jasně uvedeno co, jak, kdy, za jakých podmínek a za kolik pro Vás bude makléř dělat.

 

HLEDÁTE OVĚŘENOU REALITNÍ KANCELÁŘ?

Porovnejte si zdarma realitní kanceláře a vyberte si tu nejlepší

 

98%

klientů doporučuje tento portál
Zobrazte si naše reference

 

SPOLUPRACUJÍCÍ REALITKY

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Další informace Rozumím