Průvodce prodejem bytu

Prodáváte byt? Ať už ho chcete prodat sami, nebo přes realitní kancelář, je dobré se na to předem důkladně připravit. My jsme pro vás udělali v jednotlivých bodech přehled toho, na co byste při prodeji bytu rozhodně neměli zapomenout.

image

1. PŘIPRAVTE SI VEŠKERÉ PODKLADY

V okamžiku, kdy jste pevně rozhodnuti, že svůj byt prodáte (nemá smysl prodávat byt jen tak na zkoušku, abyste zjistili, kolik se za něj dá vůbec utržit), musíte si jako první věc zajistit veškeré dokumenty k bytu, a to bez ohledu na to, jestli ho prodáváte sám nebo ve spolupráci s realitní kanceláří. Jedná se např. o nabývací titul (kupní smlouvu na byt v osobním vlastnictví), právo na užívání bytu (družstevní vlastnictví), projektovou dokumentaci k bytu či zaměření bytu, získání schémat k bytu, průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) atp. V případě prodeje bytu PENB většinou získáte od SVJ či BD. Dále je nutné předem zjistit, zda se na (součást) vámi prodávaného bytu nevztahuje předkupní právo.

image

2. STANOVTE SPRÁVNOU PRODEJNÍ CENU

Nastavení správné prodejní ceny je jednou z nejdůležitějších věcí při prodeji bytu. Ovlivňuje jak výši realizační ceny, tak rychlost prodeje. Pokud nastavíte cenu příliš nízko, prodáte byt sice rychle, ale pod cenou a připravíte se tak o peníze. Naopak kvůli nereálně vysoké ceně se váš byt stane neprodejným. Následné zlevňování budí nedůvěru a lidé o nemovitost ztrácí zájem.

Není dobré stanovovat cenu bytu podle srovnatelných nemovitostí v inzerci na realitních serverech. Skutečná prodejní cena těchto nemovitostí se často hodně liší a nikdo vám nezaručí, že tyto ceny nejsou příliš vysoké či nízké. O ceně nemovitosti navíc rozhodují takové "detaily", jako je stav bytu, dispozice bytu, orientace vůči světovým stranám nebo existence výtahu (případně zda má stanici na patře či mezipatře) atp.

O stanovení správné prodejní ceny bytu a jednotlivých metodách jejího určení si můžete přečíst v samostatném článku na našem blogu "Jak stanovit prodejní cenu nemovitosti".

Nastavení správné prodejní ceny je jednou z nejdůležitějších věcí při prodeji bytu

image

3. NEPODCEŇTE PREZENTACI BYTU

Aby se byt dobře a rychle prodal, je potřeba jej správně zájemcům odprezentovat. Příjemný a uklizený byt se určitě lépe prodává než ten špinavý a nevyvětraný. Na co tedy při prezentaci nezapomenout?

Homestaging

Homestaging je jednoduše příprava nemovitosti na prodej. Alespoň o základním homestagingu by měl popřemýšlet každý (včetně samoprodejců). Základní věci zvládnete sami a nebude vás to (skoro) nic stát. Základem je důkladný úklid, drobné lokální opravy, případné vymalování bytu, úklid osobních věcí, rodinných fotografií, vybavení koupelen (fény, zubní pasty, kartáčky, ručníky apod.), kuchyňských linek, oblečení atd. Cílem je byt co nejvíce zatraktivnit v očích potenciálních zájemců.

Podrobněji se o homestagingu a jeho vlivu na prodejní cenu dočtete v samostatném článku "Homestaging aneb jak udělat nemovitost atraktivnější".

Nafocení bytu

V dnešní době by mělo být samozřejmostí nafocení bytu fotografem s profesionální výbavou (osvětlení, širokoúhlý objektiv, případně i dron). Samozřejmost by to neměla být pouze pro realitní makléře, ale i pro schopnější samoprodejce. Investice není nijak zásadní (většinou nepřesáhne 1 000 Kč), ale váš byt se v inzerci od ostatních bytů výrazně odliší. 

Vzhledem k prodejní ceně či výši provize RK se jedná o zanedbatelnou částku. Bohužel je však stále běžné, že realitní kanceláře a makléři s provizí i více jak 100 000 Kč fotí interiéry bytů běžným telefonem. Pokud prodáváte byt exkluzivně s realitní kanceláří, smluvně trvejte na profesionálních fotografiích!

Více o focení interiérů bytů naleznete pod odkazem "Prezentace nemovitosti".

Nafocení bytu profesionálním fotografem by měla být samozřejmost

Text inzerátu

Rozhodně nepodceňujte text inzerátu. Udělejte atraktivní (a pravdivý) popis bytu včetně energetické třídy budovy nebo výše záloh do fondu oprav. Zdůrazněte jeho výhody. Dejte si pozor na pravopisné chyby a správnou strukturu textu. Ty nejlepší realitní kanceláře a realitní makléři využívají specialisty - copywritery (textaře reklamních sdělení). Text takového inzerátu upoutá na první přečtení a jeho úroveň je výrazně vyšší oproti "konkurenčním" inzerátům.

Samozřejmě pouze dobrý text inzerátu vám byt neprodá, a tak mnoho samoprodejců a bohužel i realitních makléřů může namítat, že to není důležité a že se jedná nepodstatný detail. Pokud však hodláte svůj byt prodat za co nejvyšší cenu, musí tomu odpovídat i celková kvalita prezentace nemovitosti. Na detailech v dnešní době záleží.

Více o úloze copywritera v realitním oboru uvádíme v samostatném článku zde.

Inzerce bytu

"Hodit na internet" inzerát o prodeji bytu dnes již nestačí. Existuje mnoho realitních serverů, avšak nejdůležitější jsou cca 2 - 3 realitní servery. Mějte na paměti, že servery typu bez realitky jsou hojně navštěvované samotnými realitními makléři, kteří se vás budou snažit přesvědčovat o svých kvalitách.

Další často opomíjenou možností inzerce bytu je výroba banneru (plachty) na okna bytu (pokud zrovna nebydlíte v 12. patře bytového domu). Zájemci z okolí bývají nejčastějšími kupci. Jedná se o investici v řádu stokorun. Existují on-line tiskárny, které vám přes internet plachtu vyrobí a zašlou na jakoukoliv adresu. Pokud prodáváte byt přes realitku, smluvně trvejte na zajištění plachty na vaši nemovitost!

Nejlepší realitní makléři dále používají při inzerci kromě výše uvedeného i sociální sítě, případně - pokud se jedná výjimečnou nemovitost - vyrobí i vlastní web spolu s nastavením PPC reklam anebo například zorganizují den otevřených dveří.

Nepodceňte přípravnou fázi před prodejem bytu a nechtějte co nejdříve inzerovat. Přípravy před prodejem běžně zaberou i několik týdnů. Výsledek se však projeví ve vyšší prodejní ceně či zkrácení doby prodeje.

Mějte na paměti, že servery typu bez realitky jsou často navštěvovány přímo realitními makléři.

image

4. VYJEDNÁVEJTE SE ZÁJEMCI

Při prohlídkách bytu je třeba filtrovat solidní zájemce. Ne každý zájemce je hoden toho, abyste s ním "ztráceli" čas prohlídkami bytu. Pokud prodáváte byt samostatně, je potřeba zejména odlišit realitní makléře od skutečných zájemců. Dále je třeba filtrovat lidi, kteří nemají zajištěno financování, realitní "turisty" atp.

Při prohlídce nemovitosti byste neměli být osobní ve vztahu k nemovitosti. Měli byste si držet "odstup". Důležitá je také správná taktika vyjednávání s vážnými zájemci. Musíte se rozhodnout, kdy kývnout na slevu z kupní ceny bytu a kdy raději počkat na dalšího zájemce. Špatným vyjednáváním můžete totiž přijít o statisíce. Nezkušený samoprodejce, který byt prodává poprvé, jen těžko zachová chladnou hlavu a velmi lehce podlehne tlaku zkušených obchodníků.

Špatnou taktikou vyjednávání s kupujícími můžete přijít o statisíce

image

5. PŘIPRAVTE SMLOUVY

V případě, že zájemce projeví vážný zájem o byt, nastává další fáze prodeje bytu, a to je řešení smluv. Doporučujeme vše řešit s právníkem a rozhodně se nespoléhat na smlouvy stažené z internetu. Níže uvádíme možný příklad pro prodej bytu v osobním vlastnictví.

a) Rezervační smlouva

Zprvu je dobré podepsat se zájemcem rezervační smlouvu a zajistit složení rezervační zálohy pro případ, kdyby si koupi zájemce rozmyslel a vy byste přišli o svůj čas (peníze). Více o rezervačních smlouvách naleznete v samostatné sekci naší poradny. Případně se můžete podívat, jak taková rezervační smlouva může vypadat.

b) Kupní smlouva

Následuje kupní smlouva, jejíž vzor si můžete prohlédnout zde. Otázky a odpovědi ohledně kupních smluv naleznete v poradně.

c) Dohoda o úschově kupní ceny

O možnostech úschov kupních cen máme pro vás připraven samostatný článek, kde probíráme jednotlivé typy úschov: advokátní, notářská, bankovní či u realitní kanceláře. Na vzorovou smlouvu ohledně úschovy finančních prostředků u advokáta se můžete podívat zde.

d) Návrh na vklad vlastnického práva

Návrh na vklad se podává na katastr nemovitostí. Vzorový formulář je k dispozici zde.

e) Zástavní smlouva

Zástavní smlouva je určena pro případ, kdy si zájemce bere hypotéku na pořízení bytu. O zástavním právu je zřízena samostatná sekce v poradně.

f) Daňové přiznání ohledně zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí

Pro určení výše daně je potřeba doložit znalecký posudek. Vzor daňového přiznání naleznete zde.

g) Předávací protokol

Předávací protokol se doporučuje podepsat pro případné budoucí řešení sporů s kupujícím. Je v něm uvedeno veškeré vybavení bytu, jeho technický stav atd. Kupující tímto souhlasí s předáním nemovitosti v daném stavu.

Rozhodně se nespoléhejte na smlouvy stažené na internetu

image

6. ZMĚŇTE VEŠKERÉ ÚDAJE

Nakonec nesmíte zapomenout na odhlášení se u dodavatelů energií (elektřina, plyn, voda), oznámení úřadům, bankám atd. Pokud jste v bytě měli trvalý pobyt, zařiďte si nové doklady apod.

Zdá se Vám to hodně?

Prodej bytu vyžaduje hodně úkonů, které vás budou stát dost času. Zvažte proto, zda pro vás není lepší vyhledat ověřeného realitního makléře, který vám se vším pomůže. Ve většině případů se to vyplatí; získaná částka za prodej bytu je většinou vyšší - i v případě stotisícové provize pro realitní kancelář - než v případě samoprodeje. Proč tomu tak je a co vše vám hrozí při  prodeji bytu bez realitky zjistíte zde.

Pokud se rozhodnete prodávat s realitním makléřem, dejte si velký pozor na ty neseriózní. O tom, jak rozpoznat neseriózní makléře, píšeme v samostatném článku.

A jak vybrat ověřeného makléře? Dávejte na doporučení, realitního makléře si pořádně prolustrujte, ověřte si jeho reference a hodnocení. Trvejte na písemné (exkluzivní) smlouvě. Ve smlouvě mějte jasně uvedeno co, jak, kdy, za jakých podmínek a za kolik pro vás bude makléř dělat.

 

VYHLEDEJTE SI NEJLEPŠÍHO MAKLÉŘE VE VAŠEM OKOLÍ

Se správným makléřem prodáte výhodněji, rychleji a bez starostí.

 

98%

klientů doporučuje tento portál
Zobrazte si naše reference

SPOLUPRACUJÍCÍ REALITKY

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Další informace Rozumím