Kupní smlouva na nemovitost a na co si dát pozor

Kupní smlouva na nemovitost a na co si dát pozor
Konečně jste si jako prodávající "plácli" s kupujícím, jste nadšení a chtěli byste mít co nejdříve peníze na svém účtu. Čeká vás ale ještě podpis kupní smlouvy. A ačkoliv to může vypadat, že stačí stáhnout nějaký vzor kupní smlouvy na nemovitost z internetu a doplnit vlastní údaje, věřte, že kupní smlouva je ten nejdůležitější dokument, který při prodeji nemovitosti existuje. Není radno jej odbýt, ani podcenit.

Kupní smlouva je důležitá jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího, každému z ní vyplývají určitá práva a povinnosti a obě strany by si měly smlouvu před podpisem důkladně zkontrolovat. Co vše by v ní ale mělo být, na co si dát pozor a co prověřit?

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Před podpisem kupní smlouvy je často potřeba uzavřít rezervační smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Jedná se vlastně o předkupní smlouvu, ve které se obě strany zavazují splnit konkrétní dohodnuté podmínky, po jejichž splnění může dojít k podpisu smlouvy kupní.

Jde jak o závazky kupujícího, tak prodávajícího. Kupující si většinou potřebuje sjednat hypoteční úvěr, který mu banka schválí až po podpisu rezervační smlouvy, nebo uložit kupní cenu do advokátní úschovy. Prodávajícího většinou zavazuje odstranit právní vady, které prodej nemovitosti omezují. Často se jedná o zápis staveb na pozemku do katastru nemovitostí, zajištění kolaudace a podobně.

Ještě před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí je dobré mít už připravený návrh kupní smlouvy, který se stane přílohou smlouvy o smlouvě budoucí. Obě strany by měly včas znát její znění a důkladně si ji přečíst. Splněním podmínek daných v smlouvě o smlouvě budoucí se totiž zavazujete k podpisu kupní smlouvy.

Co vše musí kupní smlouva na byt, dům, pozemek či garáž obsahovat podle nového občanského zákoníku (NOZ)

1 Identifikace smluvních stran, předmětu smlouvy a dané nemovitosti

V kupní smlouvě musí být identifikovány obě strany, prodávající a kupující. Pokud je majitelů na jedné ze stran více, musí být uvedeni ve smlouvě všichni (například SJM).

Kupní smlouva musí specifikovat, co kupujícímu prodáváte, to znamená předmět převodu, a to včetně uvedení parcelního čísla, katastrálního území a výměry. K bytu či domu můžou patřit různé pozemky, přístupové cesty, sklepy a podobně, a ne vždy má majitel úplně jasno, co vše je v jeho vlastnictví. Jako kupující tedy požadujte tzv. nabývací tituly, což jsou dokumenty potvrzují vlastnictví dané nemovitosti (kupní či darovací smlouvy atd.). Pokud si prodávající není jistý, co vše vlastní a co vše k bytu či domu náleží, může si zažádat o výpis z katastru. Katastr mu po zaplacení poplatku vydá přesný seznam nemovitostí, které jsou v jeho vlastnictví.

Špatné uvedení předmětu smlouvy může vést k zamítnutí vpisu do katastru a tím tedy k faktickému převodu nemovitosti na nového majitele. Po zamítnutí se proces vpisu může prodloužit až o několik měsíců.

Před uzavřením kupní smlouvy je nutné si ověřit, zda převáděná nemovitost není náhodou zatížena zástavním právem k bankovnímu úvěru (nejčastěji hypotéce), zda na ni neváznou určitá věcná břemena (např. služebnost cesty, průhonu či stezky) nebo zda vůči vlastníku nemovitosti není vedena exekuce, což jeho vlastnická práva omezuje.

Součástí domu či bytu jsou i věci, které jsou s ním pevně spojeny, tzn. vestavěné skříně, kuchyňská linka, dveře, vybavení koupelny atd. Tyto věci by měly být taktéž uvedeny v kupní smlouvě.

2 Dohodnutá kupní cena za nemovitost, splatnost a způsob úhrady částky

Ve smlouvě je důležité zapsat nejen cenu, kterou za nemovitost kupující zaplatí, ale také způsob a postup, jak bude uhrazena. Rozhodně nedoporučujeme převádět peníze z účtu kupujícího přímo na účet prodávajícího. Nemovitost se totiž stává majetkem kupujícího až v okamžiku, kdy je zapsána do katastru nemovitostí, prodávající ale chce mít jistotu platby ještě před tímto přepisem. Po dobu, než je zapsaný převod nemovitosti na nového vlastníka, se doporučuje využít notářské, advokátní nebo bankovní úschovy. Obě smluvní strany tím získají jistotu, že kupní cena bude prodávajícímu řádně zaplacena až po provedení změny, tedy zápisu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí. Úschovou lze předejít možným rizikům spojeným se zaplacením či nezaplacením kupní ceny. Ve smlouvě se poté následně uvede, kdy a za jakých podmínek budou tyto peníze převedeny na účet prodávajícího. Standardně se toto děje po přepisu vlastnictví na katastru.

Dohodněte se také, kdo zaplatí jaký poplatek. Poplatky se platí při vkladu na katastr, za ověření podpisů na smlouvě, za odhad ceny při čerpání hypotéky atd.


Obecně nejpoužívanější typ úschovy kupní ceny je přes advokáta.

3 Časový plán jednotlivých kroků 

Smluvně by mělo být ukotveno, i kdy se bude co dít. Čili kdy se dají peníze do úschovy, kdy proběhne předání bytu, kdy se peníze předají prodávajícímu atd. Harmonogram převodu nemovitosti by měl být součástí každé kupní smlouvy, dá se tak předejít některým nedorozuměním. 

4 Smluvní pokuty a sankce

V kupní smlouvě by také měly být stanoveny pokuty a sankce za nedodržení dohodnutých závazků. Pokuty můžou být nastaveny za nedodržení termínů nebo také za nepravdivá nebo neúplná prohlášení. Můžete tak nastavit pokutu za pozdní složení kupní ceny, neodstranění některých vad či na prohlášení, že předmět prodeje není zatížen žádnými právními vadami. 

5 Podpis všech zúčastněných stran

Na konci je potřeba přidat podpisy všech zúčastněných stran. Podepsat musí všichni majitelé. Pokud je prodávající ženatý či vdaná, musí podepsat i jeho partner, i když nemovitost patří výlučně prodávajícímu. Jedná se o tzv. ochranu bydlení manželů.

Podpis je potřeba ještě úředně ověřit. Stačí ověřit jednu kopii smlouvy, tu, kterou později zašlete na katastrální úřad. Smlouvy, které zůstávají kupujícímu a prodávajícímu ověřený podpis mít nemusí. K ověření potřebujete pouze občanský průkaz, jeden ověřený podpis vás bude stát 30 Kč. Podpis je možné ověřit Czech POINTu České pošty, na obecním či městském úřadě a u notáře.

Kupní smlouva na družstevní byt

Pokud kupujete družstevní byt, nepodepisujete klasickou kupní smlouvu na nemovitost. Předmětem prodeje v tomto případě totiž není byt, ale pouze družstevní podíl člena bytového družstva s právem byt užívat na základě nájemní smlouvy. Majitelem bytu je bytové družstvo, nedochází tedy k přepisu vlastnických práv v katastru. Družstevní podíl je věc movitá a kupní smlouva na movité věci není nijak zákonem upravená. Nicméně doporučujeme stejně jako u koupi nemovitosti v osobním vlastnictví vše důkladně popsat, identifikovat nemovitost a popsat faktický i právní stav bytu.


Detailní informace naleznete v našem článku Jak bezpečně prodat či koupit družstevní byt.

Kupní smlouva na nemovitost se zástavním právem

Zástavní právo při koupi nemovitosti představuje určité riziko, a proto je v rámci návrhu kupní smlouvy na byt či dům nutné tuto skutečnost ošetřit. Pohledávka zástavního věřitele může být vypořádána až po převodu vlastnického práva k nemovitosti, kdy na kupujícího nejdříve přejde vlastnické právo k nemovitosti společně se zástavním právem, a až poté v rámci vypořádání kupní ceny dojde k úhradě pohledávky zástavního věřitele, který se zavázal po splacení k vzdání se zástavního práva.

Je také možné uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní na nemovitost, ve které se smluvní strany zavážou k podpisu kupní smlouvy a převodu nemovitosti v okamžiku, kdy zástavní právo bude z nemovitosti odstraněno. Doporučujeme, aby se zástavní věřitel v kupní smlouvě zaručil, že zaplacením příslušné části kupní ceny nemovitosti jsou splněny podmínky pro vzdání se zástavního práva.

Je rozumné použít vzor kupní smlouvy z internetu?

Na internetu se dá najít spousta vzorů kupních smluv na byt, do kterých stačí vyplnit osobní údaje a údaje o nemovitosti a smlouva je hotová. Ale jak jsme si výše vysvětlili, kupní smlouva zahrnuje spoustu specifik a smlouvy z internetu je nedokážou všechny vystihnout. Opomenutí některé z důležitých okolností vás nakonec může přijít draho.


Rozhodně se nespoléhejte na smlouvy stažené i internetu.

Na koho se obrátit ohledně sepsání kupní smlouvy na nemovitost

Ideální řešení je obrátit se na specializovaného právníka, který řeší právní převody nemovitostí. Ten ví přesně, jak má kupní smlouva vypadat a dokáže vychytat i ty nejmenší detaily. Právník, který není zkušený v oblasti převodů nemovitostí, může kvůli nedostatku zkušeností také udělat zásadní chybu, která poté může vést k dlouhým sporům. Spolehlivé realitní kanceláře mají často svoje vlastní právní oddělení, popřípadě spolupracují se zkušenými právníky. Stejně tak je to i v případě profesionálních realitních makléřů

Kdo je zodpovědný za zjištěné vady nemovitosti?

Každá kupní smlouva obsahuje další práva a povinnosti kupujícího a prodávajícího. Tou nejdůležitější je povinnost prodávajícího detailně popsat všechny vady nemovitosti, a to jak faktické, tak právní. Právě nedostatečný popis těchto vad vede později ke zdlouhavým soudním sporům. Tyto spory jsou často jak finančně, tak psychicky náročné, je tedy dobré ve smlouvě specifikovat opravdu všechny vady, zjevné i skryté. Zákon určuje zodpovědnost prodávajícího na 5 let a v případě zjištění zásadních vad může dojít až k navrácení nemovitosti a vrácení kupní ceny.

Přitom za vady zjištěné po převodu vlastnických práv nese zodpovědnost jak prodávající, tak kupující. 

1 Odpovědnost na straně kupujícího

Kupující nese zodpovědnost za vady, které byly popsány v kupní smlouvě a on je tedy akceptoval, a za tzv. vady zjevné, tedy ty, které jsou na první pohled viditelné. Tím se myslí jak zjevné vady na stavbě či nemovitosti, tak právní vady u vlastnictví či v dokumentech. 

2 Odpovědnost na straně prodávajícího

Prodávající je povinen upozornit na všechny vady, které nejsou zjevné. Pokud tak neučiní, záleží na soudci, jestli vadu označí za zjevnou či skrytou vadu a na kterou stranu se tedy přikloní.

Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost

Každý kupující má ze zákona právo na odstoupení od kupní smlouvy na byt, rd či pozemek v případě, že má nemovitost podstatnou vadu a kupující na ni nebyl upozorněn před podpisem kupní smlouvy, přičemž prodávající o této vadě věděl (např. spodní voda, otřesy, chybějící pitná voda apod.). V tomto případě může kupující odstoupit od smlouvy ihned a požadovat vrácení veškerého plnění. Kupující tedy vrací nemovitost, prodávající peníze.

Podle nového občanského zákoníku (NOZ) je třeba odstoupení od kupní smlouvy učinit písemně a nabývá účinnosti převzetím dokumentu protistranou.

Chcete prodat nemovitost lépe? Pomůžeme vám s výběrem nejlepšího makléře.

Nejčtenější příspěvky na blogu

SPOLUPRACUJÍCÍ REALITKY