Převod nemovitosti není nijak komplikovaná záležitost, přesto je dobré se na něj předem připravit a zjistit si vše potřebné, aby celý proces proběhl bez zbytečných problémů. Ať už byt či dům kupujete, nebo ho dědíte či dostáváte darem, je nutné splnit veškeré zákonné povinnosti, aby byl váš nově nabytý majetek zapsán do katastru a vy se tak stal jeho právoplatným majitelem. Na co se při převodu připravit, co vše udělat a jakých problémů se vyvarovat vám poradíme v našem článku.
1 Prověřte nemovitost ještě před samotným převodem
Ještě než sepíšete kupní nebo darovací smlouvu, je dobré si zjistit veškeré informace o dané nemovitosti. Především si předem ověřte, že člověk, který vám nemovitost prodává či daruje, je opravdu jejím jediným majitelem. Zkontrolujte také související pozemky a případné podíly na společných částech domu. Prověřte, že na nemovitosti nevisí žádné věcné břemeno v podobě hypotéky či dokonce exekuce. Při koupi nemovitosti doporučujeme, aby původní vlastník předložil kupujícímu nabývací titul, tzn. kupní smlouvu, dědickou dohodu nebo darovací smlouvu, na jejímž základě se stal majitelem nemovitosti. Jakmile máte nemovitost důkladně prověřenou, můžete začít se samotným převodem. Ten má několik podstatných kroků:
- příprava darovací či kupní smlouvy na nemovitost
- příprava návrhu na vklad do katastru nemovitostí
- podpis darovací či kupní smlouvy a návrhu na vklad
- podání návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu
- zaplacení příslušné daně
Zde si můžete podívát na možnou podobu darovací smlouvy.
2 Sepište darovací či kupní smlouvu
Základem každého převodu nemovitosti musí být písemná smlouva, při prodeji kupní, při darování darovací. V té musí být správně uvedena jména, adresy, rodná čísla či data narození všech zúčastněných osob, dále podrobný popis nemovitosti, které se smlouva týká. Především popis nemovitosti musí být velmi důkladný (nezapomeňte např. na garáž, podíly na sousedních pozemcích či břemena), jakékoliv opomenutí může vést k zamítnutí návrhu na vklad a vy budete muset celý proces opakovat znovu.
U kupní smlouvy musí být ve smlouvě uvedena i dohodnutá částka, způsob a termín platby. Platbu doporučujeme provést po podepsání smlouvy přes advokátní úschovu, protože ke skutečnému převodu nemovitosti dochází teprve v okamžiku přepisu nemovitosti v katastru. Uložíte-li peníze do advokátní úschovy, uložené peníze se pošlou prodávajícímu až po úspěšném převedení nemovitosti v katastru a neriskujete jejich ztrátu v případě, že by úřad přepis nemovitosti zamítl.
Bezúplatný převod nemovitosti je možný na na základě písemné darovací smlouvy, kde bude uvedeno, že dárce bezplatně převádí vlastnické právo k nemovitosti a obdarovaný dar přijímá.
3 Připravte návrh na vklad do katastru nemovitostí
Po sepsání kupní či darovací smlouvy je dalším krokem příprava návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Návrh do katastru se podává prostřednictvím formuláře, který naleznete na stránkách Českého katastrálního úřadu. Zde je třeba vyplnit, u jaké nemovitosti bude změna vlastnického práva, kdo získává vlastnické právo k nemovitosti a čí vlastnické právo bude vymazáno a na základě jaké listiny se vlastnické právo mění (darovací či kupní smlouva). Online aplikace si sama načte všechny údaje z katastru, stačí zadat název katastrálního území, číslo listu vlastnictví a osobní údaje smluvních stran.
4 Ověřte podpisy – které a kde
Připravené listiny je potřeba podepsat. Na návrh na vklad do katastru stačí obyčejný podpis, ale na darovací či kupní smlouvu je podpis potřeba úředně ověřit. Stačí ověřit jednu kopii smlouvy, tu, kterou zašlete na katastrální úřad. Smlouvy, které zůstávají kupujícímu a prodávajícímu či darujícímu a obdarovanému, ověřený podpis mít nemusí. K ověření potřebujete pouze občanský průkaz, jeden ověřený podpis vás bude stát 30 Kč. Podpis je možné ověřit Czech POINTu České pošty, na obecním či městském úřadě a u notáře.
5 Podejte návrh na vklad do katastru nemovitostí
Darovací či kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy a dva návrhy na vklad podepsané oběma zúčastněnými stranami doručte na podatelnu katastrálního úřadu. Zde zakoupíte kolek v hodnotě 2 000 Kč. Na podatelně vám jeden výtisk návrhu vrátí zpět s razítkem katastrálního úřadu. Toto slouží jako doklad o zahájení řízení. Poté nejpozději do 30 dnů odešle katastrální úřad rozhodnutí o změně vlastnického práva, popřípadě o chybách v návrhu. Chyby mohou být buď odstranitelné, nebo neodstranitelné. Pokud se chyba dá odstranit, dostanete lhůtu, ve které je nutné toto učinit. Pokud jde o chybu neodstranitelnou, je lepší vzít návrh zpět a podat nový bez chyb, jinak vám hrozí 2 měsíční lhůta na podání správní žaloby.
Katastrální úřad rozhodne do 30 dnů o změně vlastnického práva, popřípadě o chybách v návrhu.
6 Poslední krok: zaplaťte daň
Teprve po přepisu vlastnictví nemovitosti je kupující či obdarovaný novým majitelem. Přesto je potřeba udělat ještě jeden krok: zaplatit příslušné daně. Tady se ale postup při prodeji a darování liší.
A Daň při darování nemovitosti
Darování nemovitosti mezi blízkými příbuznými v roce 2020 (automaticky vyplnit rok) není nijak zdaněno. Tzv. darovací daň neplatíte v případě, kdy vám nemovitost daroval příbuzný v hlavní linii (otec, matka, dědeček, babička), ve vedlejší linii (sourozenci, teta, strýc, manžel, manželka, rodiče a děti manžela či manželky) a pokud jste žil s dárcem ve společné domácnosti déle než rok.
Převod nemovitosti v rodině tedy není zdaněn, ale pokud dostanete dar v hodnotě vyšší než 5 mil. Kč, který je osvobozený od daně z příjmu, máte povinnost oznámit správci daně výši příjmu, popis okolností nabytí příjmu a datum, kdy příjem vznikl. Při neoznámení hrozí vysoké pokuty. Pro oznámení můžete využít tiskopis č. 5252, který vydalo Ministerstvo financí.
B Daň z nabytí nemovitosti
Až do jara 2020 musel kupující při koupi nemovitosti zaplatit 4% daň z nabytí. Tato daňová povinnost byla v dubnu 2020 zrušena se zpětnou platností pro ty, kteří vložili návrh na přepis nemovitosti v prosinci 2019 a později. Stejně tak již není třeba podávat speciální daňové přiznání o nabytí věci nemovitých.
C Daň při zdědění nemovitosti
Stejně jako v případě darování nemovitosti, ani při dědictví daň z nabytí nemovitosti neplatíte. Pozor ale na případný prodej takového bytu či domu. Pokud byste zděděnou nemovitost prodávali dříve než za 10 let od nabytí, museli byste zaplatit daň z příjmu. Výjimkou je pouze případ, kdy jste dědicem v přímé linii, nebo jste dědil po manželovi/manželce.
D Daň z prodeje nemovitosti
Naopak prodávající musí zahrnout zisk z prodeje bytu do svých příjmů. Daňovým základem je zjednodušeně prodejní cena, od které je odečtena původní pořizovací cena a případné opravy či rekonstrukce. Daní se jako ostatní příjmy 15%. Od daně jste osvobozeni, pokud jste nemovitost vlastnili minimálně 10 let, osobně v ní alespoň 2 roky bydleli nebo získané peníze použijete na nabytí nového bydlení.
